나이스옥션 법원경매 광주 2024타경84838 [1] 광주광역시 동구 대인동 153 1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 궁동 소재‘중앙초등학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무용시설 및 도시형생활주택 등이 소재하는 중심상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 3층 301호로서
외벽: 석재붙임, 시멘트몰탈위 페인팅, 징크판넬 등 마감.
내벽 ; 벽지, 타일,몰탈위체인팅 등 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

사무소로 이용중임.

설비내역

급 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 약6m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)(접합)
가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법>
상대보호구역(2021-12-30)(광주중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-사무소로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경84838 (1)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 153 1동 3층301호 (신주소: 광주광역시 동구 구성로204번길 22 (대인동))

용도: 근린상가

1.2. 물건 현황

감정가: 564,000,000원

토지 면적: 94.16㎡ (약 28.48평)

토지 지분: 94.1644㎡ (약 28.48평)

건물 면적: 235.28㎡ (약 71.17평)

건물 지분: 235.2796㎡ (약 71.17평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층 301호

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인 (단, 임차인 현황상 대항력 없음으로 확인됨)

주의사항: 사무소로 이용중임.

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 광주광역시 동구 대인동 소재 ‘중앙초등학교’ 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업시설, 업무용시설 및 도시형생활주택 등이 소재하는 중심상업지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로 약 6m 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 02월 22일 접수된 광주중앙신용협동조합의 근저당권(390,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 997,046,650원입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 및 물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 사단법인한국청소년광주광역시전라남도연맹

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-01-20

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 임차인: 지성건설주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

초기 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되었으나, 상세 임차인 현황에서는 모두 '대항력 없음'으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 건은 광주광역시 중심상업지대에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

주변에 중앙초등학교가 위치하며, 상업지대로서 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 고유 리스크

사건 자체에 '중복사건'으로 표기되어 있어, 관련 등기 및 경매 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

제공된 JSON 건축물대장상 전유부 정보에 '13층 1301호'로 기재되어 있으나, 물건 기본 정보에는 '3층 301호'로 기재되어 있어, 실제 호실 및 층수에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 제한 사항

본 건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다.

또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(광주중앙초등학교), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약 및 평가

본 건은 광주광역시 동구 중심상업지대에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 주변 상권이 발달해 있어 투자 및 실사용 가치가 높을 것으로 판단됩니다.

모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, '중복사건' 표기와 건축물대장상의 층수/호수 불일치 문제는 입찰 전 반드시 명확히 규명해야 할 핵심 리스크입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

중심상업지구 내 위치하여 입지 우수

편리한 교통망 및 도로 접근성

모든 권리 소멸 및 인수 보증금 없음

주변 상권 활성화로 인한 사업 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 고려 사항

본 건의 감정가는 564,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 위 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 실질 가치, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 층수/호수 불일치 문제 해결 비용과 중복 사건 처리 관련 비용 등을 면밀히 검토 후 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.