나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108201 [1] 부산광역시 북구 만덕동 142-1 신만덕휴 102동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 ‘백양중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 북서측 도보 10분 거리 부산도시철도3호선 "만덕역" 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2015.09.14 사용승인의 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 5층 502호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 소방설비 등 되어 있으며 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 인접 공도를 통해 차량 등 진출입 가능하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-05-01), 고도지구(5층이하), 상대보호구역(백양중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공부상 다세대주택임.
- 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김용락)로부터 2026. 1. 22.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 확약서가 제출됨
- 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2024타경108201 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 123,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 만덕동 142-1 신만덕휴 102동 5층502호

용도: 다세대주택

건축물 현황:

- 사용승인일: 2015년 9월 14일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

- 외벽: 몰탈 위 치장석마감 등

- 내벽: 벽지마감 등 추정

- 창호: 샷시창호

- 설비: 승강기, 소방, 위생/급배수, 개별난방 등 추정

- 토지 이용: 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중인 부정형 토지

1.3. 감정가 및 면적

건물 전용 면적: 49.05㎡ (약 14.8평)

건물 지분 면적: 49.045㎡ (약 14.8평)

토지 면적: 29.75㎡ (약 9.0평)

토지 지분 면적: 29.747㎡ (약 9.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 ‘백양중학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 부산도시철도 3호선 '만덕역'이 도보 약 10분 거리에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 물건은 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하), 상대보호구역(백양중학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 말소기준권리인 서울중앙지방법원의 가압류(2024카단808594, 채권액 금14,255,069원, 2024.04.17. 접수)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(임차인: 김용락)

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2019년 12월 31일

배당신고일자: 2023년 06월 19일

대항력: 없음

비고: 공부상 다세대주택임. 주택도시보증공사로부터 2026.1.22.자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 등기부상 임차권(을2)은 말소 예정입니다.

* 대동엘리베이터주식회사 (전세권)

권리금액: 115,000,000원

등기접수일자: 2023년 04월 06일

비고: 해당 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소되지 않는 권리 (인수되는 권리)

을구 순위 1번 전세권설정등기 (권리자: 대동엘리베이터주식회사, 권리금액: 115,000,000원, 2023.04.06. 등기)는 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지인 만덕동 일대는 주거 지역으로, 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재하는 지역입니다. 인근에 상업 시설이 발달해 있으나, 물건 자체는 주거 중심의 입지에 해당합니다.

4.2. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 활용)

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보를 분석한 결과, 주변 연립·다세대·빌라의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 22일 거래된 49.79㎡(약 15평) 연립다세대 주택은 5,000만원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 10일 거래된 52.81㎡(약 16평) 연립 주택은 6,400만원에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 26일 거래된 52.81㎡(약 16평) 연립 주택은 7,000만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(49.05㎡, 약 14.8평)과 유사한 면적대의 주변 주택들의 시세가 약 5,000만원에서 7,000만원 수준으로 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 이는 본건의 감정가(123,000,000원)와 비교 시 상당한 괴리가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북서측 인근에 백양중학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 만덕역이 있어 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

주변이 단독주택 및 소규모 공동주택으로 이루어져 있어 대체로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유 및 영향

본 물건은 재매각 사건으로, 이는 최초 매각 시 유찰되었거나 매수인에게 잔금 납부 의무 이행 등의 문제가 발생했음을 의미합니다. 일반적으로 재매각 물건은 추가적인 유찰 가능성이 있거나, 시장의 관심이 낮은 물건일 수 있습니다. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 조정되었습니다.

6.2. HUG 인수 조건 및 임차인 확약서

주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 및 임차인 김용락의 확약서 제출은 본건의 복잡성을 더합니다. 임차인 김용락이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약은 등기부상 해당 임차권이 말소됨을 시사합니다. 그러나 HUG의 채권자로서의 지위와 인수 조건 변경 내용은 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 완전히 배제할 수 없습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(123,000,000원)는 최근 인근 유사 물건의 실거래가(5,000만원 ~ 7,000만원)와 비교 시 매우 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정가에 근거한 입찰 시 큰 손실을 볼 수 있는 위험 요인입니다.

6.4. 인수되는 권리 부담

매수인에게 전세권(115,000,000원)이 인수되므로, 낙찰가 외에 추가적으로 1억 1,500만원의 보증금을 부담해야 합니다. 따라서 총 지출 비용은 낙찰가 + 115,000,000원이 됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 만덕동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준이나, 재매각 대상이며 HUG 관련 복잡한 권리 관계와 높은 감정가 대비 낮은 시장 시세가 큰 부담으로 작용하는 물건입니다. 특히 매수인에게 인수되는 1억 1,500만원의 전세권 부담은 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다. 신중한 권리 분석과 시세 재확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 재매각으로 인한 유찰 가능성 존재: 시장의 관심이 낮거나 가격 조정 여지가 있을 수 있습니다.

- 만덕역 역세권 인근: 지하철 이용이 편리한 입지입니다.

- 낮은 면적당 거래가: 주변 실거래가를 고려할 때, 시장가에 근접한 가격으로 낙찰될 경우 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

현재 주변 유사 면적(약 49~53㎡)의 실거래가가 5,000만원에서 7,000만원 수준임을 감안할 때, 인수되는 전세권 115,000,000원을 제외한 순수 낙찰가로서 시장 가치를 반영한 예상 입찰가는 65,000,000원으로 제시합니다.

따라서 본건의 총 예상 지출 비용은 낙찰가 65,000,000원 + 인수되는 전세권 115,000,000원 = 총 180,000,000원 가량이 될 것으로 예상됩니다.

이는 감정가 123,000,000원 대비 상당히 높은 금액이므로, 입찰 참여 시에는 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.