나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60284 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 168-192 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60284 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 168-192 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매4계 2024타경60284 | 소재지: 부산광역시 부산진구 서전로10번길 45 | 감정가: 14,775,677,860원 | 최저가: 7,240,083,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경60284 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 168-192 외 다수 필지 (감정평가서상 기호(2, 4, 5) 및 관련 토지 포함)

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 14,775,677,860원

1.2. 면적 정보 (부전동 168-192 기준)

토지면적: 572.60㎡ (약 173.2 평)

건물면적: 948.42㎡ (약 286.9 평)

제시외 건물면적: 151.10㎡ (약 45.7 평)

총 건물 면적 (주요 건물 + 제시외): 1099.52㎡ (약 332.6 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함 일괄매각 조건)

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건(기호(2, 4, 5) 기준)은 부산 최대 상권 중 하나인 "서면교차로" 남동측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 일반상가지대입니다. 전반적인 주위환경 및 제반 입지조건은 최상급으로 평가됩니다.

(참고) 감정평가서에는 부산진구 범천동 소재 "성서초등학교" 동측 인근에 위치한 다른 토지(기호(4)의 일부 또는 다른 목록)에 대한 정보도 포함되어 있어, 본 경매 물건은 여러 개의 필지 및 건물을 포함하는 복합 물건임을 시사합니다.

2.2. 교통 상황

기호(2) 토지는 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 교통 환경은 매우 양호합니다.

기호(4, 5) 토지는 차량 접근이 불가능하나, 서면역이 인접하여 대중교통 이용은 편리합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(2, 4, 5) 토지는 인접지와 등고평탄하며, 자루형, 부정형, 사다리형 등으로 구성되어 상업용 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북측 노폭 약 5미터 내외 포장도로, 서측 약 8미터, 북측 약 6미터 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 경매 관련

매각은 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물 또한 매각대상에 포함됩니다.

특이사항으로 중복사건이 진행 중입니다.

3.2. 유치권 문제 (잠재적 리스크)

총 십육억원(1,600,000,000원)의 건설, 인테리어, 철거 공사에 대한 유치권 신고가 25.8.25. 접수되었습니다.

그러나 25.9.11. 채권자 측에서 점유 사실 및 증빙자료가 없는 허위의 유치권으로 추정된다는 '유치권배제신청서'를 제출하여 현재 유치권 성립 여부에 대한 다툼이 있습니다.

유치권은 성립 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 중대한 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 점유 현황, 채권의 발생 경위 및 적법성 등을 철저히 조사해야 합니다.

3.3. 위반 건축물

목록 3번 건물(철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물)의 지상 1층 패널조 50.95㎡ 증축 부분은 위반 건축물로 등재되어 있습니다.

무단 증축 부분 철거 시까지 이행강제금이 부과될 수 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 사항입니다. 이행강제금 액수 및 부과 횟수를 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황 및 기타

목록 3번 건물은 목록 1번 건물의 임차인인 "닭동가리"에서 임차하여 가격조사일 당시 인테리어 공사 중인 것으로 조사되었습니다. 현재의 정확한 점유 및 임대차 관계에 대한 심층 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 서면은 부산 최대의 핵심 상권으로, 오랜 기간 부산의 중심지로 기능하며 상업시설, 업무시설, 금융기관 등이 밀집한 곳입니다.

최근 상권 분석 자료에 따르면 서면은 부산 최대 상권으로서 입지를 더욱 공고히 하고 있습니다.

주변은 유동인구가 매우 풍부하며, 패션, 식음료 등 다양한 업종이 활성화되어 있습니다.

4.2. 생활정보 및 주변 시설

교통의 중심지인 서면역이 인접해 있어 부산 전역으로의 접근성이 우수합니다.

다수의 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 편의성이 높습니다.

감정평가서상 '상대보호구역', '절대보호구역'이 확인되는 것으로 보아 주변에 학교 시설이 위치하고 있음을 알 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 (Nuisance Facilities)

핵심 상업지역인 서면교차로 인근의 입지 특성상, 주거지역에서 문제가 되는 대형 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기 처리장)은 주변에서 확인되지 않습니다. 다만, 유흥 및 숙박시설 등 상업지역 특유의 환경 요소는 존재할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권의 불확실성

16억 원에 달하는 유치권이 신고되었으나 채권자 측에서 배제 신청을 하여 법정 다툼의 여지가 있습니다. 유치권 성립 시 매수인이 인수해야 할 위험이 가장 큰 리스크입니다.

5.2. 위반 건축물 이행강제금

목록 3번 건물의 무단 증축 부분에 대한 이행강제금 부과 가능성이 있으며, 이는 매년 발생하는 고정 비용입니다. 매수 후 철거 또는 양성화 비용을 고려해야 합니다.

5.3. 경계 침범 가능성

본 건 토지는 인접 필지와 서로 다소의 경계 침범이 있을 수 있다고 보고되어, 정확한 지적 경계 확인을 위해 정밀 측량이 요구됩니다. 이로 인해 향후 인접 토지 소유자와의 분쟁이 발생할 수 있습니다.

5.4. 복합적인 물건 구성

여러 개의 필지와 건물이 복합되어 있고, 감정평가서에 두 개의 지리적 위치(부전동 서면 인근 및 범천동 성서초교 인근)에 대한 정보가 혼재되어 있어, 물건의 정확한 범위 및 현황을 파악하는 데 복잡성이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 부산의 최중심 상권인 서면에 위치하여 압도적인 입지적 강점을 가지며, 대규모 상업용 부동산으로서의 가치가 매우 높습니다. 그러나 유치권의 성립 여부, 위반 건축물 문제, 복잡한 물건 구성(제시외 포함 일괄매각, 경계 침범 가능성) 등 해결해야 할 권리적, 물리적 리스크가 명확하게 존재합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산진구 서면교차로 인근의 핵심 상업지구로서, 장기적인 가치 상승 여력과 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

대규모 부동산: 희소성 있는 대규모 상업용 부지 및 건물(총면적 약 332.6 평)을 확보하는 기회입니다.

저가 매수 기회: 중복 사건 및 권리상의 복잡성(유치권)으로 인해 일반 매매보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 높습니다.

6.3. 결론

투자자는 유치권의 허위/진위 여부를 판단하기 위한 심층적인 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 유치권 관련 위험을 최소화하고, 위반 건축물에 대한 이행강제금 부담을 감안한 입찰가 산정이 이루어진다면, 부산 핵심 상권의 안정적인 대형 자산을 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계