나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60031 [2] 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105 제비104 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60031 [2] 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105 제비104 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매4계 2024타경60031 | 소재지: 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105 제비104 | 감정가: 748,000,000원 | 최저가: 125,717,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 평가액

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경60031 (2)이며, 용도는 근린생활시설입니다. 본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다. 감정가는 748,000,000원으로 평가되었습니다.

1.2. 면적 및 구조

소재지는 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105 제비104호입니다.

토지 면적은 14.75㎡ (약 4.46평)이며, 건물 면적(전용면적)은 59.81㎡ (약 18.09평)입니다.

※ 본 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설(상가)이므로, 건물면적 59.81㎡는 전용면적을 기준으로 보고서를 작성하였습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 5층 건물 내 제지하1층에 위치하고 있습니다. 외벽은 화강석 및 몰탈위 페인팅으로 마감되었습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

대상 물건은 부산광역시 동구 초량동에 소재하는 대규모 아파트 단지인 "범양레우스 센트럴베이 아파트"의 상가 건물로서, 아파트 주거 시설을 배후 수요로 확보하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역 내 상가 입지입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "초량역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 주요 간선도로와의 접근성 또한 양호하여 제반 교통 사정은 우수합니다.

2.3. 건물의 이용 및 특이 사항

본 건은 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설이며, 현재 공실 상태입니다. 가장 큰 특이사항은 공부상 지하 1층에 해당하나, 토지의 고저차로 인해 남동측 도로변에서는 실제 지상 1층처럼 이용 및 노출이 가능한 구조적 장점을 가지고 있다는 점입니다. 이는 상업 시설의 접근성 및 광고 효과 측면에서 매우 유리한 요소입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세 및 채권 관계

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 토지와 건물의 소유권을 함께 취득합니다. 본 경매는 채권자 (OOOO에 의한 부동산강제경매입니다. 강제경매의 경우 채무자의 채무 불이행으로 인해 진행되며, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 및 등기부 현황을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 및 명도

현재 임대 관계는 미상인 상태입니다. 임차인이 존재할 경우 보증금 및 월세 내역, 대항력 여부 등을 확인하여 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차보증금이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 현재 공실이라면, 명도 절차는 비교적 간단할 수 있으나, 소유자(채무자) 또는 점유자에 대한 명도 절차 및 협상 비용은 고려해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 상가는 주거 시설 밀집 지역에 위치한 아파트 단지 상가로서, 기본적으로 단지 내 거주민을 고정적인 배후 수요로 확보하고 있습니다. 초량역 역세권과 인접하여 유동 인구의 흡수도 기대할 수 있습니다. 상권의 주된 형태는 단지형 생활 편의 상권으로, 근린 생활 관련 업종(편의점, 세탁소, 미용실, 학원, 소형 식음료 등)에 적합합니다.

4.2. 생활 정보

인근에 부산중학교가 소재하며, 초량역이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 공실 및 임대차 리스크

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임차인을 확보해야 하는 리스크가 있습니다. 초량역 상권 및 범양레우스 센트럴베이 단지 상권의 현재 임대료 시세 및 공실률 조사가 필요합니다. 임대 관계 미상이므로, 낙찰 전 임차인 현황 조사는 필수입니다.

5.2. 혐오 시설 여부

제공된 정보 내에서는 주위 환경이 '보통'이며 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 그러나 상권 분석 및 현장 조사 시 해당 물건 인근에 쓰레기 처리 시설, 변전소, 기피 종교 시설 등 혐오 시설 여부를 필히 확인해야 합니다.

5.3. 용도 변경 및 시설 투자

현재 제2종 근린생활시설 용도에 맞는 업종을 선정해야 하며, 현재 공실 상태이므로 신규 임차인의 수요에 맞춘 내부 시설 투자 비용을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 초량역 역세권과 대규모 주거 단지 배후 수요를 동시에 갖춘 상가로서 입지적 장점이 뚜렷합니다. 특히 공부상 지하 1층이 실질적으로는 지상 1층의 기능을 할 수 있다는 점은 뛰어난 노출도로서 가치가 높습니다. 감정가 대비 2회차 이상 유찰 시 투자 매력이 더욱 높아질 것으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

(1) **우수한 입지:** 부산도시철도 1호선 초량역 역세권 입지.

(2) **확실한 배후 수요:** 범양레우스 센트럴베이 아파트 단지의 고정적인 수요 확보 가능.

(3) **높은 노출도:** 지층임에도 불구하고 실제 도로변에서 지상 1층 효과를 얻을 수 있어 광고 효과 및 접근성이 우수함.

(4) **명도 용이성 (예상):** 현재 공실 상태로 확인될 경우, 복잡한 임차인 명도 절차를 피할 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계