나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5208 [1] 경상남도 김해시 진례면 청천리 911-1 답 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5208 [1] 경상남도 김해시 진례면 청천리 911-1 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경5208 | 소재지: 경상남도 김해시 진례면 청천리 911-1 | 감정가: 107,580,000원 | 최저가: 48,195,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경5208 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진례면 청천리 911-1

용도(공부상/현황): 답 / 농경지

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

감정가: 107,580,000 원

매각대상: 토지매각

1.2. 권리 관계

경매구분: 부동산임의경매 (근저당권 등에 의한 임의경매로 추정되며, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정임)

소유자/채무자: 강OO

채권자: 남OOOO

2. 핵심 가치 분석 (투자 포인트)

2.1. 최고의 입지: '제2종일반주거지역'의 잠재력

본 물건은 공부상 지목이 '답'으로 되어 있으나, 토지이용계획상 **도시지역 내 제2종일반주거지역**에 위치합니다.

이는 주택 건축을 비롯하여 다양한 개발 행위가 가능한 용도지역으로서, 현재의 농경지 상태와는 비교할 수 없는 높은 미래 가치를 지닙니다.

2.2. 농지취득자격증명(농취증) 불필요 특이사항

공부상 지목은 답이지만, 진례면 사실조회 회신 결과 **제2종일반주거지역**으로 확인되어 **농지취득자격증명이 불필요**합니다.

농지 투자 시 필수 조건인 농취증 발급의 번거로움과 리스크가 완전히 해소되어 일반 투자자도 부담 없이 접근 가능한 매우 큰 장점입니다.

3. 입지 조건 및 현황

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 김해시 진례면 청천리 소재 '하곤법경로당' 남서측에 위치합니다.

주변은 농경지 및 중소규모 공장 등이 혼재되어 있는 지역으로, 일반적인 농촌 지역과 공업 지역의 경계에 해당합니다.

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 등 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

3.2. 형태 및 이용 상태

본 토지는 경사지대 내에 소재하는 **부정형** 형태입니다.

현황은 농경지(답)로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 농로가 접하고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각대상 및 권리관계

매각 대상은 토지 165.00㎡ (약 49.91평) 단독이며, 건물은 존재하지 않습니다.

부동산 임의경매 사건으로, 채무자 및 소유자가 동일합니다. 임대 관계는 미상입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, **권리상 인수되는 특별한 부담은 없을 것으로 보입니다.**

4.2. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, **제2종일반주거지역**으로 분류되어 있습니다.

추가적인 제한으로는 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 배출시설설치제한지역 등이 있으나, 주거지 개발 측면에서는 큰 문제가 되지 않습니다.

5. 생활정보 및 주변 환경

5.1. 상권 및 생활정보

본 물건의 현황은 농경지와 공장 지대에 가깝기 때문에 현재 인근에 발달된 상권이나 생활 편의시설은 미흡한 것으로 보입니다.

다만, 향후 제2종일반주거지역의 용도에 맞춰 개발이 진행될 경우, 주택지로서의 인프라 발전 가능성은 있습니다.

5.2. 혐오시설 분석

제시된 정보와 외부 검색 결과만으로는 인근에 매매 가치에 직접적으로 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 대규모 봉안 시설 등)은 구체적으로 확인되지 않았습니다.

주변에 중소규모 공장이 혼재되어 있다는 점은 소음 및 환경적인 측면에서 잠재적인 리스크로 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 현황 리스크

토지의 형태가 **부정형**이고, **경사지대**에 위치하며, 접한 도로(농로)의 폭이 **약 2미터 내외**라는 점은 향후 건축이나 개발 시 토목 및 기반 시설 비용을 상승시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 용도지역과 현황의 괴리

가장 큰 투자 포인트이면서도 리스크인 '제2종일반주거지역'과 '현황 농경지'의 괴리입니다.

주거지역으로서의 가치를 실현하기 위해서는 **지목 변경 및 개발행위(성토, 절토 등)가 필요**하며, 이에 따른 시간과 비용이 발생합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 현재는 농지로 이용되고 있지만, **도시지역의 제2종일반주거지역**이라는 강력한 용도지역을 가진 토지입니다.

특히 **농지취득자격증명 없이** 주거지역의 잠재력을 가진 토지를 확보할 수 있다는 점은 매우 큰 기회 요인입니다.

다만, 토지의 현황이 경사지고 부정형이며 농로에 접하고 있다는 단점은 개발 시 비용 증가 요인이 되므로, 개발 비용을 고려한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트 요약

**1. 농취증 면제:** 제2종일반주거지역 특성으로 인해 농지취득자격증명 없이 취득 가능하여 투자 접근성이 매우 높음.

**2. 높은 미래 가치:** 도시지역 내 주거지역 용도로, 장래 주택 건축이나 개발을 통한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력 있는 토지임.

법원 정보

창원지방법원 경매5계