나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5284 [2] 경상남도 창원시 진해구 장천동 87 답 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5284 [2] 경상남도 창원시 진해구 장천동 87 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경5284 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 장천동 87 | 감정가: 78,570,000원 | 최저가: 28,159,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경5284 (2)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 장천동 87

용도: 답 (공부상)

감정가: 78,570,000원

토지면적: 291.00㎡ (약 88.00평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO

1.2. 핵심 특이사항

본 물건은 창원지방법원에서 진행하는 재매각 물건으로, 재매각은 기존 낙찰자가 매각 대금을 납부하지 않아 다시 진행되는 경우를 의미하며, 입찰 시 특별히 더 유의해야 할 조건이 있을 수 있습니다.

농지취득자격증명 필요: 본 물건의 공부상 지목은 ‘답’(논)이며, 현황은 ‘전’(밭) 및 일부 휴경지 상태입니다. 따라서 경매 낙찰 후 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으니 입찰 전 반드시 농취증 발급 가능 여부를 관할 관청을 통해 확인해야 합니다.

개발 관련 리스크 및 기회: 2024년 8월 29일자 회신에 따르면, 현재 농지 전용허가가 진행 중(농지보전부담금 분할납부 처리 중)인 상태입니다. 이 허가가 완료되면 농지로서의 규제에서 벗어날 수 있는 잠재적 기회가 있으나, 현시점(2024.08.29.)까지는 농취증이 필요합니다. 또한, 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 원상회복 명령 및 고발 조치 가능성이 있어 이에 대한 관할 관청의 확인이 필수적입니다.

도시계획상 제한: 토지이용계획상 도시지역 내 자연녹지지역에 해당하며, 특히 토지의 일부가 '근린공원 구역'에 저촉되어 있습니다. 이는 향후 개발 및 이용에 중대한 제약사항이 될 수 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 장천동 소재 "진해보타닉뮤지엄" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주택 및 농경지, 자연림, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 인근까지 차량 접근이 가능하여 보통이며, 맹지이나 북측 인근에 포장도로가 소재합니다. 향후 건축행위를 위해서는 도로 확보(맹지 탈출) 문제가 해결되어야 합니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 농경지 및 주택이 혼재하는 지역에 위치하여 상업시설 밀집지역은 아닙니다.

다만, 북서측 인근에 '진해보타닉뮤지엄'과 연계된 자연 및 문화 시설이 인접해 있어 친환경적인 요소가 강합니다. 진해보타닉뮤지엄은 사립 수목원으로, 주변에는 드림파크 생태숲 등 공원 시설이 발달해 있어 주거 환경으로서는 쾌적한 조건을 갖추고 있습니다.

2.3. 잠재적 혐오시설 검토

인근 지역 검색 결과, 직접적인 대형 혐오시설(예: 쓰레기 매립장, 대형 송전탑)은 확인되지 않았습니다.

다만, 진해구 이동 일대에서 과거 CNG 충전소 설치와 관련하여 주민 반발 사례가 있었다는 점은 있으나, 본 물건지 장천동과는 거리상 차이가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다. 본 물건지는 자연녹지지역 내 농경지 특성상 전원생활 또는 소규모 농업/주택 건축 부지로서의 성격이 강합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 요인

3.1. 권리관계 분석

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO (동일인)

본 물건은 소유자가 채무자인 임의경매이므로, 등기부상의 복잡한 권리 문제는 비교적 적을 것으로 예상됩니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 것이나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (최대 주의사항)

농지취득자격증명 미제출 리스크: 재차 강조하지만, 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 리스크가 존재합니다. 입찰자는 농사를 짓거나 개발 허가를 받을 수 있는 자격을 사전에 명확히 해야 합니다.

원상회복 및 고발 가능성: 현황이 '전' 및 '휴경지'로 변경되었고, 전용허가가 완료되지 않은 상태에서 농지법 위반 소지가 있습니다. 낙찰 후 관할 관청으로부터 원상회복 명령이나 고발 조치에 대한 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

근린공원 저촉: 토지 일부가 근린공원 구역에 저촉되어 있어, 공원 조성 계획 등에 따라 소유권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 개발을 염두에 둔 투자는 이 부분의 확인이 가장 중요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 도시지역 내 자연녹지지역에 위치한 소규모 토지(약 88평)입니다.

전용허가가 진행 중이라는 점은 긍정적이나, '농취증', '재매각', '공원 저촉', '원상회복 리스크'라는 다수의 중대한 제약조건을 안고 있습니다. 이러한 리스크로 인해 기존 입찰자가 대금 미납을 했을 가능성이 높습니다.

초보 투자자보다는 농지법 및 도시계획법에 대한 전문 지식이 있거나, 인근 토지와의 합필 또는 전용허가 절차에 대한 명확한 계획을 가진 투자자에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

전용허가 완료 가능성: 현재 전용허가가 진행 중인 상태이므로, 이 절차가 성공적으로 완료될 경우 지목 변경 및 건축 행위 가능성이 열려 가치 상승의 여지가 있습니다. (단, 공원 저촉 여부 확인 필수)

자연녹지지역의 희소성: 도시지역 내 자연녹지지역은 보존과 개발의 경계에 있는 땅으로, 진해 보타닉뮤지엄 인근의 쾌적한 환경은 장기적으로 주말농장 또는 소규모 주택(가설 건축물 등 제한적 이용) 부지로의 잠재적 가치를 부여할 수 있습니다.

저평가된 감정가 대비 투자 기회: 재매각 물건인 만큼, 리스크를 감수하고라도 낮은 가격에 낙찰받는다면 향후 리스크 해소 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

5. 면적 상세 (제곱미터 및 평수)

토지면적: 291.00㎡ (약 88.00평)

법원 정보

창원지방법원 경매5계