나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110261 [1] 경상남도 김해시 상동면 여차리 1430 답 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110261 [1] 경상남도 김해시 상동면 여차리 1430 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2024타경110261 | 소재지: 경상남도 김해시 상동면 여차리 1430 | 감정가: 482,378,600원 | 최저가: 151,273,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경110261 (1)입니다.

소재지는 경상남도 김해시 상동면 여차리 1430이며, 용도는 답(沓)입니다.

감정가는 482,378,600원입니다.

토지 면적은 3549.40㎡ (약 1073.70평)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지매각입니다.

소유자 및 채무자는 강OO, 채권자는 오OOOOOO입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명(농취증) 요구, 재매각 이력, 중복사건 진행이 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 상동면 여차리 소재 여차리 용산마을회관 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 자연마을 및 농경지 등으로 형성된 전형적인 농촌지역입니다.

교통상황은 차량 및 농기계의 진출입이 용이하여, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

도로 상태는 북측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

지형은 인접 도로 및 토지와 대체로 등고평탄한 사각형 모양의 토지이며, 공부상 지목은 답(沓)이나 현황은 휴경지 또는 전(밭)으로 이용 중입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자가 소유자이므로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 권리적인 면에서는 깨끗할 것으로 예상됩니다.

다만, 주의사항에 제시된 "재매각" 이력은 과거 낙찰자가 잔금을 미납했을 가능성을 시사하므로, 입찰 전 자금 계획 및 농지취득자격증명 발급 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 건은 농림지역 내에 위치한 농지(답)이므로 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변은 자연마을 및 농경지가 주를 이루며, 여차리 용산마을회관 인근에 위치하여 기본적인 마을 단위의 생활 편의 시설(마을회관 등)에 대한 접근성은 갖추고 있습니다.

주변 시설 및 혐오시설 정보

인근은 낙동강변과 달무리수변공원 등이 위치한 비교적 자연 친화적인 환경입니다.

제한상태를 볼 때, 본 토지는 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 공장설립제한지역에 속하므로, 향후 주변에 가축시설이나 대형 공장 같은 혐오시설이 들어설 가능성은 낮아 주거 환경 측면에서 유리한 조건입니다.

2.3. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수

가장 중요한 리스크입니다. 본 토지는 농지법상 '농지(답)'에 해당하므로, 매수인은 낙찰 후 관할 관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 기한 내에 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으니, 입찰 전 반드시 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

제시외 물건 및 수목 처리

토지 지상에 제시외 수목(아로니아 등)이 식재되어 있으며, 이는 매각 대상에 포함되어 있습니다. 따라서 이 수목의 가치 평가 및 향후 처리(제거 또는 재배) 계획 및 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한

토지 일부가 도로법상 접도구역 및 도로구역에 속해 있습니다. 접도구역에서는 건축 행위 및 토지 형질 변경 등에 제한이 있을 수 있으므로, 활용 목적에 따라 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 농업진흥구역이므로 농업 외 다른 용도로의 개발이나 전환은 사실상 어렵습니다.

재매각 이력

재매각 사건은 입찰자에게 심리적 부담을 주거나, 권리 분석 외적인 복합적인 문제가 있었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

2.4. 종합 의견

본 건은 3,549.40㎡ (약 1073.70평)의 대규모 농지로서, 농림지역 내에 위치하여 순수한 농지 또는 장기적인 가치 보존 목적의 투자에 적합한 물건입니다.

농업진흥구역이므로 개발 행위가 제한적이며, 단기적인 시세차익보다는 장기적인 농지 연금 또는 농업 경영 목적으로 접근해야 합니다.

가축사육 및 공장 설립 제한 구역에 속해 있어 주변 환경이 쾌적하게 유지될 가능성이 높습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급은 필수 요건이므로, 입찰 전 준비가 완료되어야 합니다.

2.5. 투자 포인트

대규모 면적

단일 필지로는 비교적 큰 면적(1073.70평)을 보유하고 있어 규모의 경제를 통한 농업 경영에 유리합니다.

접근성 양호

노폭 4m 내외의 포장도로에 접해 있어 농기계 및 차량의 접근이 편리하여 농업 활동에 용이합니다.

환경 규제 양호

가축사육제한구역 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있어, 주변의 환경적 쾌적성이 보장되는 점은 장점입니다.

저가 매수 기회

재매각 이력이 있는 물건은 유찰이 거듭되어 최저가가 낮아졌을 가능성이 높으므로, 감정가 대비 저렴한 가격에 대규모 농지를 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계