나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110728 [1] 경상남도 창원시 진해구 남양동 179-26 대지 경매
매각기일: 2026-01-14
물건 개요
나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110728 [1] 경상남도 창원시 진해구 남양동 179-26 대지 경매
- 사건번호: 2024타경110728
- 주소: 경상남도 창원시 진해구 남양동 179-26
- 감정가: 41,568,000원
- 최저가: 10,427,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 대지
창원지방법원 경매5계 2024타경110728 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 남양동 179-26 | 감정가: 41,568,000원 | 최저가: 10,427,000원 | 용도: 대지
1. 물건 개요 및 기본 정보
1.1. 사건 기본 정보
사건번호는 창원지방법원 2024타경110728 (1)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.
매각 대상은 토지이며, 소재지는 경상남도 창원시 진해구 남양동 179-26이고, 용도는 대지입니다.
현재 공부상 지목은 ‘대’이나 실제 현황은 ‘전’으로 이용 중이라는 점을 유의해야 합니다.
1.2. 상세 면적 및 금액
감정가는 41,568,000원입니다.
토지 면적은 96.00㎡ (약 29.04평)입니다.
건물은 매각 대상에 포함되지 않으며, 면적은 0.00㎡입니다.
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 입지 조건
본건은 경상남도 창원시 진해구 남양동에 소재한 "영길마을회관"의 남서측 인근에 위치합니다.
주위는 주택, 농경지, 공장 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.2. 교통 상황
본건 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.
2.3. 토지 현황 및 도로 상태
토지는 부정형의 완경사지로, 현재는 주거나지 상태입니다.
가장 큰 특징이자 리스크는 인접 도로상태가 맹지라는 점입니다. (맹지는 건축 행위에 제한을 받을 수 있습니다.)
3. 법적 및 행정 규제 분석
3.1. 권리 분석
본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 단독 매각입니다.
소유자(안OOOOOOOOOOOOOO)와 채무자(안OOOOOOOOOOO)가 다르며, 채권자는 새OOOOOOO입니다.
임대관계는 미상으로, 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인에 대한 추가적인 확인과 명도 진행이 필요할 수 있습니다.
제시 외 물건은 없는 것으로 확인됩니다.
3.2. 토지이용계획 및 제한사항
도시지역 및 제2종일반주거지역(1992-10-07)으로 지정되어 있어, 용도지역 자체만으로는 향후 주거 개발 가능성이 있습니다.
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)으로 지정되어 있습니다.
4. 생활정보 및 상권 분석
4.1. 상권 분석
주변에 주택, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역 특성상, 대규모 상권이 형성된 지역은 아닙니다.
주로 인근 마을 주민들을 위한 소규모 생활편의 시설을 중심으로 형성된 지역 상권입니다.
4.2. 생활 정보
인근에 "영길마을회관"이 위치하여 마을 커뮤니티 시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.
4.3. 혐오 시설 정보
본건 주변의 남양동 영길마을은 과거 태양광 사업과 관련하여 혐오시설 피해주민 지원 문제가 언급된 사례가 있습니다. (이는 본건 토지 자체의 문제는 아니나, 지역 주민들의 민원 이력을 참고할 필요가 있습니다.)
그 외 지역에서 변전소 옥내화 또는 CNG 충전소 설치 반발 등 혐오시설 관련 이슈가 있었으나, 본건 토지 소재지인 남양동 영길마을 인근과의 직접적인 관련성은 추가 확인이 필요합니다.
5. 잠재적 리스크 및 주의사항
5.1. 핵심 리스크
맹지 상태: 본건은 맹지(인접 도로상태 맹지임)이므로, 현행 건축법상 건축 허가가 불가능할 가능성이 높습니다.
맹지 탈출을 위한 인접 토지 소유주와의 협의, 도로 확보 및 사용 승낙 비용이 필수적으로 수반됩니다.
공부상 지목과 현황 차이: 공부상 '대'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다.
만약 농지로 이용되고 있다면, 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급 여부를 사전에 확인해야 합니다. (미발급 시 보증금 몰수 및 매각 불허가 리스크가 있습니다.)
임대관계 미상: 임대관계가 미상(미확인)이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 등장할 경우 명도 소송 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
5.2. 기타 주의사항
토지의 형태 및 지세: 부정형 완경사지로 개발 시 추가적인 토목 및 성토 비용이 발생할 수 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 잠재적 개발 가치가 높은 제2종일반주거지역에 위치하고 있다는 장점이 있으나, 현재 맹지 상태이며 공부상 지목과 현황 이용 상태가 상이하다는 치명적인 단점을 동시에 가지고 있습니다.
따라서, 입찰 전 맹지 탈출 가능성(도로 확보 가능성)과 비용, 그리고 농지취득자격증명 발급 가능성에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.
6.2. 투자 포인트
도로 확보를 통한 개발 잠재력: 제2종일반주거지역 내 맹지 상태의 토지는 일반 토지 대비 매우 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다. 인접 토지 소유자와의 협상을 통해 도로 확보(맹지 탈출)가 가능하다면, 저가 매입 후 높은 개발 차익을 기대할 수 있는 하이 리스크-하이 리턴 투자 기회가 될 수 있습니다.
평당 감정가 검토: 감정가 기준 평당 약 143만원 (41,568,000원 / 29.04평)입니다. 맹지라는 점을 감안할 때, 현황 조사 후 예상 도로 확보 비용을 포함하여도 투자 가치가 있는지 보수적으로 판단해야 합니다.
장기 투자 관점: 단기적인 시세차익보다는, 향후 개발 호재 및 주변 지역 변화를 기대하는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유리합니다.
법원 정보
창원지방법원 경매5계