나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110544 [1] 경상남도 김해시 부곡동 806-3 월산마을부영아파트 1206동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110544 [1] 경상남도 김해시 부곡동 806-3 월산마을부영아파트 1206동 5층 501호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경110544
• 주소: 경상남도 김해시 월산로 82-55, 1206동 5층 501호 (부곡동,월산마을부영아파트)
• 감정가: 173,000,000원
• 최저가: 43,402,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 아파트

창원지방법원 경매5계 2024타경110544 | 소재지: 경상남도 김해시 월산로 82-55, 1206동 5층 501호 (부곡동,월산마을부영아파트) | 감정가: 173,000,000원 | 최저가: 43,402,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 건은 경상남도 김해시 부곡동 806-3 월산마을부영아파트 1206동 5층 501호 아파트에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 창원지방법원 2024타경110544 (1)이며, 감정가는 173,000,000원입니다.

용도는 아파트이며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 조건으로 진행됩니다.

소유자 및 채무자는 배OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

건물의 전용면적은 80.75제곱미터 (약 24.43평)이며, 통상적인 분양면적은 약 106.25제곱미터 (약 32.14평) 내외로 추정되는 실속형 중형 아파트입니다.

토지(대지권) 면적은 48.53제곱미터 (약 14.67평)입니다.

제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 상세 현황

본 건은 철근콘크리트조 경사지붕 15층 건물 내 5층에 위치합니다.

사용승인일은 2001년 12월 22일로, 20년 이상 경과된 아파트입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 PVC창호 마감입니다.

제반 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 도시가스개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 김해시 부곡동 소재 월산중학교 동측 인근에 위치한 월산마을부영아파트 단지 내에 속합니다.

주위는 대규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 편의성이 높은 지역이며, 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황 및 도로 접근성

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 용이합니다.

단지 대지권 토지는 남동측 노폭 약 20미터, 북측 노폭 약 12미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역에 속하여 아파트 건설에 적합한 용도입니다.

제1종지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구) 내에 있어 계획적인 개발이 이루어진 지역입니다.

상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호를 위한 시설 제한을 받습니다.

2.4. 혐오시설 및 환경

주변은 공동주택 중심의 대규모 주거지역으로, 검색 결과 본 아파트 주변에는 투자 가치에 중대한 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 식별되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요 및 특이사항

본 건은 부동산강제경매이며, **재매각** 물건으로 진행됩니다.

재매각의 경우 이전 입찰자의 잔금 미납 등으로 발생하며, 입찰 전 매각물건명세서의 상세 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

3.2. 대항력 있는 임차인 리스크 (핵심 주의사항)

본 건은 **대항력 있는 임차인**의 존재 가능성이 명시된 물건입니다.

임대차 보증금 1억 6천 5백만 원 (165,000,000원), 전입일 2021.08.31., 확정일자 2021.07.26.로 기재되어 있습니다.

**확정일자가 전입일보다 빠르므로, 임차인이 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 강력한 권리자일 가능성이 높습니다.**

3.3. 잠재적 리스크 및 매수인의 부담

주의사항에 따라, **배당 절차에서 보증금 1억 6천 5백만 원이 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.**

감정가(1억 7천 3백만 원)가 임차보증금(1억 6천 5백만 원)과 큰 차이가 없어, 낙찰가에 따라 **상당한 금액을 인수할 위험**이 있습니다.

따라서 입찰자는 임차인의 배당 가능액을 정확히 계산하고, **'낙찰가 + 인수 보증금 잔액'**이 시세보다 현저히 낮을 때만 입찰해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

대규모 아파트 단지 밀집 지역으로, 단지 주변 및 장유지구 내에 상업시설 및 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 교육 환경

월산중학교 동측 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 기타 학군이 형성되어 있어 자녀를 둔 실수요자에게 적합한 환경입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

김해 장유지구 내 30평대(추정) 아파트로, 실수요가 꾸준한 지역에 위치하고 있습니다.

경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있으나, 권리 분석의 난이도가 높습니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 감정가에 육박하는 보증금의 **대항력 있는 임차인** 리스크를 안고 있는 **고난이도 물건**입니다.

입찰 시 **인수 금액을 최소화**하거나, **인수할 금액까지 고려한 최종 취득 원가**가 현재 시세 대비 최소 20% 이상 저렴해야 수익성이 확보됩니다.

경매 초보자에게는 권리 분석과 명도 협상의 위험 부담이 매우 크므로, **권리 분석 전문가의 조언을 반드시 받아야 하는 물건**으로 판단됩니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계