나이스옥션 법원경매 마산 2024타경1886 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 3-38 남명세비앙 2층201호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경1886 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 3-38 남명세비앙 2층201호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경1886
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 중앙남3길 10, 2층201호 (중앙동2가,남명세비앙)
• 감정가: 601,000,000원
• 최저가: 196,936,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 근린생활시설

마산지원 경매5계 2024타경1886 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 중앙남3길 10, 2층201호 (중앙동2가,남명세비앙) | 감정가: 601,000,000원 | 최저가: 196,936,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 마산지원 2024타경1886 (1) (창원시 마산합포구 남명세비앙 근린생활시설)

1.1. 물건 개요

사건번호는 마산지원 2024타경1886 (1)이며, 용도는 근린생활시설(스크린골프연습장 및 스포츠센터)입니다. 소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동2가 3-38 남명세비앙 2층 201호 외 8개 호실 일괄매각입니다.

감정가는 601,000,000원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

본 건의 토지 면적은 76.19 제곱미터 (약 23.05평)이고, 건물 면적은 770.64 제곱미터 (약 233.13평)입니다. 소유자 및 채무자는 이OO, 채권자는 동OOOO입니다.

주의사항으로 근린생활시설(스크린골프연습장 및 스포츠센터)로 이용 중이며, 일괄매각 조건입니다.

1.2. 입지조건 분석

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 중앙동3가 소재 "마산합포구청" 남서측에 위치합니다. 주변은 주거용 및 상업용 건물이 혼재하는 노변 상가지대로서, 관공서 인근의 주상복합지역 특성을 가집니다.

교통상황은 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 동측으로 왕복 2차선 도로, 서측으로 로폭 약 6m 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성은 양호합니다. 토지는 2필지 일단의 부정형 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산임의경매 사건으로 채권자 동OOOO의 신청에 의한 경매입니다.

소유자와 채무자가 이OO으로 동일한 것으로 보아 개인 채무에 대한 담보권 실행 경매로 추정됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 이로 인해 토지 및 건물에 대한 권리 관계가 동시에 정리되므로 낙찰자는 소유권 이전이 용이합니다. 등기부상의 권리 관계는 제시된 정보만으로는 상세 분석이 어려우나, 매각 물건 명세서 등을 통해 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 인수되는 임차인 유무 및 대항력 여부는 반드시 확인해야 합니다. 임대관계는 현재 미상입니다.

1.4. 상권분석 및 현황

본 물건이 위치한 곳은 마산합포구청 인근의 노변 상가지대로서, 주거와 상업 기능이 혼재된 상권입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 15층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 외장 대리석, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등으로 마감되어 있습니다. 현재 2층의 ①-⑨호까지 총 9개 호실이 일괄매각 대상이며, 현황은 ①-③은 스크린골프연습장, ④-⑨는 스포츠센터(헬스장, 탈의실 및 샤워실)로 이용 중입니다.

특이사항으로 일련번호 ④-⑨ 건물은 호별 경계벽을 제거하고 하나의 스포츠센터로 이용 중입니다. 이는 현황상 대규모 영업시설로 운영되고 있음을 의미하나, 공부와의 차이 및 향후 개별 호실로의 원상복구 가능성 등은 염두에 두어야 합니다.

1.5. 생활정보 및 주변 시설

대상 물건은 관공서(마산합포구청)와 인접한 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하고 있습니다. 이는 배후 수요와 유동 인구 확보에 유리한 조건입니다.

주변에는 일반 상업시설 및 주거용 건물이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 높을 것으로 판단됩니다.

검색 결과, 해당 지역은 일반적인 상업 및 주거 지역으로 파악되며, 현재 정보만으로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **용도 현황과 공부의 차이:** 등기사항전부증명서상 용도(근린생활시설)와 현황(스크린골프연습장, 스포츠센터)이 다릅니다. 이 경우, 해당 시설이 현행 건축법 및 관계 법령에 따라 적법하게 용도 변경 또는 신고가 되었는지 여부를 확인해야 하며, 미이행 시 이행강제금 부과나 원상복구 명령 등의 행정적 리스크가 발생할 수 있습니다.

2. **경계벽 제거 이용:** ④-⑨호실이 호별 경계벽을 제거하고 이용 중인 점입니다. 일괄매각으로 운영에는 문제가 없으나, 향후 개별 호실로의 재임대 또는 매각 시 건축물대장상 용도 및 구조와 현황의 불일치로 인한 추가 비용(원상복구)이 발생할 수 있습니다.

3. **임대관계 미상:** 임대관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인 유무와 그에 따른 권리(대항력 등) 및 명도 저항에 대한 시간적, 비용적 리스크가 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 마산합포구청 인근의 주상 복합 상권에 위치하여 입지적 안정성을 갖추고 있습니다. 총 770.64 제곱미터(약 233.13평)에 달하는 대형 근린생활시설을 일괄로 취득할 수 있어, 스크린골프장이나 대규모 헬스장 등 전문 스포츠 시설 운영을 고려하는 투자자에게는 매력적입니다.

다만, 현황 용도와 공부상 용도의 불일치, 호실 간 경계벽 제거 등의 구조적 변경 사항, 그리고 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 입찰가 산정에 반영해야 합니다. 철저한 현장 조사와 행정적 절차 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **대형 평수 일괄 취득:** 희소성이 있는 대규모 근린생활시설(770.64 제곱미터)을 일괄 매각으로 취득하여, 단일 사업체(대형 스포츠센터 등) 운영에 최적화되어 있습니다.

2. **안정적인 입지:** 마산합포구청 인근의 상업 및 주거 지역에 위치하여, 안정적인 배후 수요와 유동 인구를 확보할 수 있습니다.

3. **현황 이용 용이성:** 현재 스크린골프연습장 및 스포츠센터로 이용 중이므로, 동종 업종으로의 재임대 또는 직접 운영 시 초기 시설 투자 비용을 절감할 수 있는 장점이 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매5계