나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105139 [2] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 146-33 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105139 [2] 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 146-33 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경105139
• 주소: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동11길 9
• 감정가: 68,592,255원
• 최저가: 22,476,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 단독주택

마산지원 경매5계 2024타경105139 | 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 합성동11길 9 | 감정가: 68,592,255원 | 최저가: 22,476,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 마산지원 2024타경105139 (2)이며, 소재지는 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 146-33입니다. 본건은 부동산강제경매로 진행되며, 물건 용도는 단독주택(목록 2 건물) 및 주거용 건부지(목록 3 토지)입니다. 매각대상은 토지/건물 지분매각 건입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본 물건의 감정가는 총 68,592,255원입니다. 토지 면적은 151.60㎡ (약 45.86평)이며, 건물 면적은 $73.72\text{m}^2$ (약 22.30평)입니다. 다만, 제시외 건물 $3.68\text{m}^2$ (약 1.11평)가 매각에 포함되어 있으며, 목록 2 건물 중 2층의 면적이 공부상 $40.99\text{m}^2$ (12.4평)이나 현황 $55.6\text{m}^2$ (약 16.82평)으로 공부상 면적과 차이가 있으니 주의가 필요합니다. 본 건은 일괄매각 방식입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건(목록 3)은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 "삼성창원병원" 북서측 인근에 위치한 기존주택지대 내에 소재하며, 제반 입지조건은 보통으로 평가됩니다. 차량 접근이 자유롭고 북서측으로 소로(小路)에 접하고 있어 교통사정은 보통입니다. 토지는 사다리형의 평지이며, 용도지역은 제2종일반주거지역에 해당하여 주거시설 건축 및 개발에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 일련번호 1 토지(내서읍 감천리 소재)는 휴경지 상태의 부정형 완경사지로 지적도상 맹지이며 개발제한구역에 속해 있어 활용에 제약이 많습니다.

2.2. 권리분석 및 특이사항

본건은 지분매각(토지 지분율 3790, 건물 지분율 1842.9751375000003)이며, 공유자우선매수신고가 접수된 특이사항이 있습니다. 공유자우선매수권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 또한, 제시외 건물(지분 4분의1)이 매각에 포함되어 있습니다. 가장 중요한 권리분석상의 위험 요소는 "대항력 있는 임차인이 있을 수 있음"이라는 주의사항입니다. 이는 낙찰 시 임차보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 임차인의 대항력 유무 및 임대차 관계를 철저히 조사해야 합니다. 건물 구조는 세멘벽돌조 스라브즙 2층 건물로, 외벽은 화강석, 치장벽돌 등으로 마감되었으며 주택으로 이용 중입니다.

3. 투자 분석

3.1. 상권 및 생활정보

본 물건이 위치한 합성동 지역은 창원 마산권의 주요 교통 및 상업 거점과 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 특히, 성균관대학교 삼성창원병원 북서측 인근에 위치하며, 마산시외버스터미널까지 도보 약 2분, 마산역까지 도보 약 5분 거리에 있어 광역 교통 이용이 매우 편리합니다. 주변으로는 CU 편의점 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 합성동의 주요 상권 및 먹자거리와도 가까워 주거 환경 및 상권 접근성이 우수합니다. 주변에 대규모 자원회수시설이나 CNG 충전소 등 도시형 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 기존 주택지대의 특성상 밀집도와 차량 통행으로 인한 소음 등은 현장 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. **지분 매각 및 공유자우선매수권:** 본건은 지분 매각이므로 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 및 지분 정리 절차(매수 또는 공유물 분할 소송)가 필수적입니다. 공유자우선매수신고가 접수되어 있어 최고가 입찰자가 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사하면 낙찰받을 수 없습니다. (단, 우선매수권은 1회에 한함).

2. **대항력 있는 임차인 위험:** 임차인의 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 매우 높고 추가적인 인수금이 발생할 수 있습니다.

3. **공부상 면적 차이:** 건물 2층 면적이 공부상 $40.99\text{m}^2$이나 현황 $55.6\text{m}^2$으로 차이가 있어, 향후 증축 부분에 대한 양성화 또는 철거 이슈가 발생할 수 있습니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 창원시 마산회원구 합성동의 우수한 입지(교통 요충지, 주요 병원 인근, 2종일반주거지역)에 위치하여 기본 가치는 높습니다. 그러나 지분 매각, 공유자우선매수권, 대항력 있는 임차인의 존재 가능성 등 권리관계의 복잡성이 매우 높은 물건입니다. 따라서 일반 투자자보다는 지분 경매 경험이 풍부하고, 공유물 분할 소송 및 명도 절차에 대한 충분한 이해와 자본력을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

**투자 포인트:**

1. **입지 우수성:** 마산역, 마산시외버스터미널 초인접 지역에 위치하여 향후 지분 정리 후 매각 시 실수요자들의 높은 관심이 예상됩니다.

2. **용도지역의 장점:** 제2종일반주거지역에 위치하여 주택으로서의 가치 유지 및 향후 개발 가능성이 있습니다.

3. **공유자 협의 여부:** 공유자와의 관계 및 협의 가능성을 사전 파악하여 유리한 조건으로 지분 매입 또는 매도 협상을 진행할 수 있다면 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

**주의:** 임차인 권리관계에 대한 명확한 조사 없이는 입찰을 보류해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매5계