나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105139 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 감천리 1206 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.09.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호1 : 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 감천리 소재 "감천초등학교"
동측 인근에 위치하며, 부근은 마을주변 산간농경지대로서 제반 입지조
건은 보통시 됨.
일련번호3 : 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 합성동 소재 "삼성창원병원" 북서측
인근에 위치하며, 부근은 기존주택지대로서 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

일련번호1 : 본건까지 차량 출입 불가능하며, 제반 교통사정은 다소 불편시 됨.
일련번호3 : 본건까지 차량 접근 자유로우며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1 : 부정형 완경사지로서, 휴경지 상태임.
일련번호3 : 사다리 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1 : 지적도상 맹지임.
일련번호3 : 본건 북서측으로 소로한면의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상,
일련번호1 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및
관리에 관한 특별조치법>
일련번호3 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합) 가축사육제한
구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호1 지상에 경제적인 가치가 희박한 활·잡목 등이 자생하고 있으며,
일련번호3은 의견란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2
세멘벽돌조 스라브즙 2층건으로서,
외벽:화강석, 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽:벽지, 타일 및 몰탈위 페인팅마감.
창호:섀시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수, 위생, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

의견란 참조.

공부와의 차이

본건 건물 중 2층의 면적이 공부상 12평 4홉(40.99㎡)이나 현황 55.6㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각(공유자우선매수권 행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
농경지(대부분 휴경지)로 이용 중임. 경제적 가치 희박한 활·잡목 등이 자생하며, 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경105139 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 감천리 1206

용도: 전 (농지)

감정가: 31,412,500원

총 토지 면적: 1795.00㎡ (약 543.0평)

매각 대상 지분 면적: 448.75㎡ (약 135.7평) (전체 면적의 25%)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 하나카드주식회사

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 감천리 소재 "감천초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 마을 주변의 산간 농경지대로 형성되어 있으며, 전반적인 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 불가능하여 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

토지는 부정형의 완경사지이며, 현재 휴경 상태로 이용 중입니다.

지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로 되어 있어 접근성에 제약이 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

토지 지상에는 경제적 가치가 희박한 활엽수 및 잡목 등이 자생하고 있습니다.

3. 권리분석

본건 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없습니다.

지상권은 해당 사항 없습니다.

말소기준권리는 2017년 8월 1일 마산세무서의 압류입니다.

본건 경매는 2024년 8월 28일 하나카드주식회사의 강제 경매 개시 결정에 의해 진행됩니다.

토지 등기부 요약상 송종윤씨의 지분 관련 내용이 확인됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 문제는 없습니다.

4. 상권분석

본건 토지는 산간 농경지대에 위치하며, 맹지 상태로 차량 접근이 불편하여 직접적인 상업 활동이 이루어지기는 어려운 입지입니다.

인근의 "감천초등학교"는 지역 내의 주요 시설로 볼 수 있으나, 상권 형성과는 거리가 있습니다.

본 토지의 특성상 활발한 상권 형성을 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

본건 토지는 농경지로서 현재 휴경 상태이며, 맹지이므로 주거 또는 상업 시설로서의 직접적인 생활 편의시설 접근은 제한적입니다.

가장 가까운 공공시설로는 "감천초등학교"가 위치하고 있습니다.

일상생활에 필요한 편의시설 이용은 차량을 이용하여 인근 지역으로 이동해야 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지의 일부 지분만을 매각하므로, 다른 공유자와의 소유권 관계 및 향후 이용·처분에 대한 협의가 필요하며, 이로 인한 분쟁의 소지가 있습니다.

맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축에 제약이 크며, 지적도상 맹지라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다.

농지취득자격증명 필요: 농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 최고 낙찰자가 되더라도 해당 공유자가 우선적으로 토지를 낙찰받게 됩니다. (1회 행사 가능)

토지 이용 제한: 개발제한구역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축이나 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

활용 가치: 현재 휴경 상태이며 경제적 가치가 희박한 잡목 등이 자생하고 있어, 즉각적인 경제적 활용이 어렵습니다.

7. 투자 포인트

낮은 감정가: 31,412,500원의 감정가는 지분 면적 대비 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

잠재적 가치: 비록 현재 맹지이고 개발이 제한되어 있으나, 향후 도시 개발 계획 변경이나 도로 확보 등으로 인해 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다. (장기적 관점)

지분 투자 기회: 소유권이 분할된 지분 투자에 대한 경험이 있는 투자자에게는 다른 공유자와의 협의를 통해 재산 가치를 높일 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건은 맹지, 개발제한구역, 농지라는 복합적인 제약 조건과 지분 매각이라는 특수성을 가지고 있습니다. 또한 공유자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다. 따라서 낙찰 가격은 이러한 리스크 요인들을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가 31,412,500원을 기준으로 하되, 현장 조사와 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 개별적인 판단 하에 산정하시기를 권장합니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

참고: 제공된 정보에는 해당 물건지 주변에 혐오시설에 대한 명시적인 언급은 없었습니다. 또한, 본 경매는 토지 일부 지분 매각 건으로, 감정평가서에 포함된 건물 관련 내용은 본 경매 대상이 아님을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.