나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105139 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 감천리 1206 전 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105139 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 감천리 1206 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매5계 2024타경105139 | 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 감천리 1206 | 감정가: 31,412,500원 | 최저가: 10,293,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 창원시 마산회원구 내서읍 감천리 1206 (전) 지분 매각

1.1. 사건 개요 및 매각 대상 정보

본 보고서의 대상 물건은 마산지원 2024타경105139 (1)호 사건의 일부인 토지입니다. 감정평가서에 일련번호 3 주택이 포함되어 있으나, 본 사건번호 (1)의 소재지는 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 감천리 1206번지 '전(밭)'에 대한 **토지 일부 지분 매각** 건입니다.

매각 지분: 총 토지면적 1,795.00㎡ (약 542.97평) 중 448.75㎡ (약 135.74평) 지분 매각 (25% 지분)

감정가: 31,412,500원

1.2. 채무자 및 특이사항 요약

채무자 겸 소유자는 송OO, 채권자는 하OOOOOOOO입니다. 경매구분은 부동산 강제경매입니다.

주요 특이사항은 다음과 같습니다.

농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수).

공유자우선매수권 행사 가능 (1회에 한함).

지적도상 맹지이며, 대부분 휴경지 상태입니다.

경제적 가치가 희박한 활·잡목이 자생하는 산간농경지대입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 "감천초등학교" 동측 인근에 위치한 산간농경지대입니다. 부근은 마을 주변의 농경지 및 임야로 형성되어 있어 제반 입지조건은 보통시되나, 실제 토지의 상태와 접근성 측면에서는 매우 불리합니다. 차량 출입이 불가능하며, 지적도상 맹지(도로에 접하지 않음)이므로 교통 사정이 다소 불편한 수준을 넘어 접근성이 취약한 상황입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 전(밭)으로 이용 중인 휴경지이며, 산간농경지대에 위치하므로 상업적 가치는 희박합니다. 주위에는 감천초등학교 외에 특별한 생활 편의시설이나 상권이 형성되어 있지 않습니다. 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 상당한 제약이 있습니다.

주변 환경은 기존 주택지대와 분리된 산간 지대로, 전원생활을 위한 부지로 보기에도 접근성 문제가 명확합니다. 인근에 고속도로나 주요 간선도로가 있으나, 본건 토지까지의 접근로가 없는 맹지이므로 실질적인 생활 편의성은 매우 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 권리 관계

본 건은 **토지일부지분매각** 사건입니다. 소유자 송OO의 지분(25%)만 매각 대상이 됩니다. 권리상 하자는 보고된 바 없으며, 부동산 강제경매 사건이므로 기본적인 권리분석은 단순합니다.

3.2. 낙찰 후 리스크

**농지취득자격증명 (농취증):** 지목이 '전'인 농지이므로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 이는 단순한 행정 절차 리스크가 아닌, 자격 요건에 대한 중대한 리스크입니다.

**지분 매각:** 지분 매각은 일반 매각보다 유동성이 떨어지고, 공유자들과의 협의(분할 또는 매수 청구)가 필요합니다. 공유자 전원의 동의 없이는 토지 전체에 대한 온전한 이용 및 처분이 어렵습니다.

**공유자우선매수권:** 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인의 자격이 상실됩니다. 다만, 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 가능합니다. 본 건이 재매각 사건이므로, 이미 1회 행사가 이루어졌는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 잠재적 리스크

**맹지 및 이용 제한:** 본 토지는 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이며, 현황상 차량 출입이 불가능합니다. 부정형의 완경사지로서 대부분 휴경지 상태이고, 경제적 가치가 희박한 활·잡목이 자생하고 있어 토지 이용 가치가 극히 낮습니다.

**법적 제한:** 자연녹지지역 및 개발제한구역(그린벨트)에 속하므로, 건축 행위 및 용도 변경 등 토지의 개발 가능성이 매우 낮습니다. 향후 지가 상승을 기대하기 어렵고, 장기적으로 묶여있는 토지로 전락할 위험이 큽니다.

**혐오시설 여부:** 검색 결과 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 산간 농경지대의 특성상 접근성 및 고립성 자체가 리스크 요인으로 작용합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 **개발제한구역 내의 맹지, 지분 매각, 농지취득자격증명 요구**라는 3중의 까다로운 조건을 모두 갖춘 고난이도 물건입니다. 토지 이용 및 개발의 경제적 가치가 매우 희박하며, 낙찰 후 공유자들과의 관계 정리 및 농지 처분 등 후속 절차에 대한 명확한 전략 없이는 투자 실익을 얻기 어렵습니다. 특히 맹지 상태는 토지 가치 평가에 있어 치명적인 약점입니다.

5.2. 투자 포인트

**저가 매수 기회:** 다수의 리스크와 지분 매각의 특성상 유찰 확률이 높으며, 최저가 기준에서 매우 저렴하게 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

**공유물 분할 청구:** 공유자들과 협의가 불가능할 경우, 법원에 공유물 분할 청구를 통해 지분을 현금화하거나 전체 토지를 경매에 부쳐 정리하는 전략을 고려할 수 있습니다. 단, 이 과정은 시간과 비용이 소요됩니다.

**장기적 가치 변동 기대:** 개발제한구역 해제나 내서읍 일대의 장기적인 도시계획 변경에 대한 잠재적 기대치는 있으나, 이는 수십 년 단위의 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 현재로서는 실수요보다는 투기적 또는 분쟁 유발형 투자로 분류됩니다.

**투자 적합도:** 일반적인 실수요자 또는 초보 투자자에게는 절대적으로 부적합하며, 토지 지분 정리 및 소송 경험이 풍부하고 장기적인 관점에서 묶어둘 자본 여력이 있는 전문 투자자에게만 제한적으로 검토를 권합니다.

법원 정보

마산지원 경매5계