나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105245 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 양촌리 835 답 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105245 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 양촌리 835 답 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매5계 2024타경105245 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 양촌리 835 | 감정가: 265,260,000원 | 최저가: 86,920,000원 | 용도: 답

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경105245 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 양촌리 835 외 필지

용도(지목): 답 (실제 이용 상태는 혼재됨)

경매구분: 부동산임의경매 (채무자 문OO, 채권자 농협)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 1,782.00㎡ (약 539.1평)

감정가: 265,260,000원

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 창원시 마산합포구 진전면 양촌리 소재 대정마을회관 북동측 인근에 위치한 농경지 및 휴경지입니다. 주변은 취락(마을), 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

토지는 부정형이며, 기호 1, 3은 휴경지 및 죽전, 기호 2는 농경지(전)로 이용 중입니다.

교통 상황은 전반적으로 보통 수준이며, 진전면 소재지는 국도 2호선과 14호선이 갈라지는 교통의 요충지 역할을 하므로, 자차 이용 시 접근성이 양호할 수 있습니다.

2.2. 인접 도로상태

기호 1, 3 토지는 지적도상 북동측에 도로(세로)가 있으나, 현황은 인접 필지를 통해 접근 가능합니다. 기호 2 토지는 북서측으로 현황 세로(좁은 도로)가 접해 있습니다. 전반적으로 차량 접근성은 현황 도로 상황에 의존적입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 전체(기호 1, 2, 3)는 계획관리지역 및 가축사육제한구역(그외지역 200m 제한 조례참조)에 해당합니다. 계획관리지역은 향후 농지 전용을 통한 개발행위(창고, 소규모 공장, 주택 등)에 비교적 유리한 용도지역으로, 농지 중에서는 투자 가치가 높은 편에 속합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인(문OO)이며 채권자는 금융기관(농협)입니다. 특별한 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (중요)

농지취득자격증명(농취증) 필수: 본 건은 '답' 등 농지에 해당하여 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되니 철저한 준비가 필요합니다.

농지원상복구계획서: 목록 1, 3 토지는 휴경지 및 죽전 등으로 이용되어 농지원상복구계획서를 작성해야 농취증 발급이 가능하다는 진전면사무소의 회신이 제출되었으므로, 복구 비용 및 계획 수립에 대한 사전 검토가 필수입니다.

분묘기지권: 특이사항에 '분묘기지권'이 기재되어 있으며, 목록에 미확인 분묘가 소재할 가능성이 높아 현장 답사를 통한 철저한 확인이 필요합니다. 분묘기지권 성립 시 해당 분묘는 매수인이 인수합니다.

재매각 사건: 본 건은 재매각 물건이므로, 최초 낙찰자의 대금 미납 이력이 있을 수 있습니다.

경계 불확실: 목록 2 토지 일부가 남측 인접 필지 진입 부지로 이용 중인 것으로 보이나, 정확한 경계 및 위치는 지적 측량을 통해서만 확인이 가능합니다. 이로 인한 인접 필지와의 분쟁 가능성이 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 농경지가 주를 이루는 외곽 마을(대정마을 인근)에 위치하여 상권이라고 할 만한 시설은 전무합니다. 다만, 양촌리 일대에는 '양촌길카페', '우정한우촌', '대정식육식당' 등 소규모 식당 및 카페가 존재하며, '더하루캠핑파크'와 같은 레저 시설도 인근에 위치하고 있어 생활 편의 시설보다는 주말 농장 또는 휴양 목적의 접근이 유리합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변은 농촌 취락 및 농경지가 주를 이루며, 검색된 정보 상으로는 해당 물건지 인근에 명확한 대형 혐오시설(예: 폐기물 처리시설, 대규모 축사)은 확인되지 않습니다. 다만, 본건 자체가 계획관리지역 내 가축사육제한구역(200m 제한)에 포함되어 있으므로, 인근 소규모 축사의 존재 여부는 현장에서 반드시 확인해야 합니다.

진전면은 창원시청과는 거리가 멀고 고성군청이 더 가까우며, 마산 시내와의 접근성은 보통 수준입니다. 버스 노선(70번대 지선 버스)이 운행하고 있으나, 배차 간격 등 대중교통 사정은 도시 지역 대비 매우 불편할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

농지취득자격증명 미비 및 농지원상복구계획서 제출의 부담이 가장 큰 리스크입니다. 원상복구 비용 및 시간이 발생할 수 있으며, 복구 의무를 이행하지 못할 경우 농취증 발급이 불가능하여 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

5.2. 현황 리스크

분묘기지권 성립 가능성이 존재하며, 수풀 등으로 인해 미확인 분묘가 있을 수 있어 이에 대한 철거 협의 및 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

일부 토지(목록 2)의 경계가 불명확하여 지적 측량을 통해 정확한 이용 상황을 확정해야 하며, 인접 필지와의 경계 침범 또는 통행로 관련 분쟁 소지가 있습니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

계획관리지역의 토지: 농지이지만 계획관리지역에 속하여 장기적으로 농지 전용을 통한 다양한 용도로의 활용 가능성(주말 농장, 소규모 창고/작업장, 전원주택 부지 등)이 높은 것이 최대 강점입니다.

539평의 넓은 면적: 약 539.1평의 넓은 토지 면적을 일괄 매각하며, 이는 추후 분할이나 다양한 형태의 개발을 시도할 수 있는 기반이 됩니다.

6.2. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내 농지로서의 잠재 가치는 높으나, 농지취득자격증명 문제(원상복구 의무 포함), 분묘기지권, 경계 불확실성이라는 세 가지 핵심적인 리스크를 동시에 안고 있는 "고위험 고수익"형 물건입니다.

입찰자는 농지법과 관련된 제반 절차를 완벽히 숙지하고, 현장 답사를 통해 분묘의 개수 및 위치, 원상복구의 난이도와 비용 등을 철저히 분석한 후에 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 이 리스크들을 해소할 수 있는 능력과 자금력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

마산지원 경매5계