나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6610 [1] 울산광역시 동구 서부동 257-30 현대패밀리서부2차아파트 202동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경6610 [1] 울산광역시 동구 서부동 257-30 현대패밀리서부2차아파트 202동 15층1504호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경6610
• 주소: 울산광역시 동구 방어진순환도로 999, 202동 15층1504호 (서부동,현대패밀리서부2차아파트)
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매8계 2024타경6610 | 소재지: 울산광역시 동구 방어진순환도로 999, 202동 15층1504호 (서부동,현대패밀리서부2차아파트) | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 101,500,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경6610 (1)이며, 경매구분은 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

감정가는 145,000,000원입니다.

1.2. 부동산 표시

소재지는 울산광역시 동구 서부동 257-30 현대패밀리서부2차아파트 202동 15층 1504호이며, 용도는 아파트입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 17층 건물 중 15층에 위치하여 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 바름 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 면적 정보

본건의 토지면적(대지권)은 30.03㎡ (약 9.08평)입니다.

전용 건물면적은 59.98㎡ (약 18.13평)이며, 이는 일반적으로 공급면적 약 77㎡ (약 23평형)에 해당할 것으로 추정됩니다.

1.4. 권리 관계

소유자는 허OO, 채무자는 김OO, 채권자는 신OOO입니다.

경매는 채권자 신OOO에 의한 부동산 임의경매이므로, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 상세한 권리 분석은 등기부등본 확인이 필수적입니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되어, 임차인의 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

2. 물건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산 동구 서부동에 위치하며, "녹수초등학교" 동측 인근의 대단위 아파트 단지 내에 있습니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 근린 상가, 주상용 건물, 임야, 학교 및 공업용 등으로 형성된 지역입니다.

차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 있어 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

특히 현대중공업 미포문과 가까워 직장과 주거지를 가까이 두려는 직주근접성이 매우 뛰어난 입지입니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 1995년 10월에 준공된 총 984세대의 단지 내에 있으며, 철근콘크리트 벽식 구조로 건축되었습니다.

현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 17층 건물 중 15층에 해당하여 로얄층으로 분류되어 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1)은 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 그리고 여러 도로(대로3류, 소로2류, 중로1류)에 저촉되는 복합적인 용도지역을 가집니다.

또한, 상대보호구역(녹수초등학교) 및 국가산업단지(울산미포국가산업단지) 구역 내에 포함되어 있습니다.

기호(2)는 제3종일반주거지역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 개발 행위 및 건축 행위에 일부 제한이 따를 수 있음을 인지해야 합니다.

특히 국가산업단지 인근에 위치한다는 점은 소음, 분진, 진동 등의 환경적 요소를 잠재적 리스크로 검토해야 합니다.

2.4. 생활정보

본 아파트 단지는 총 984세대 규모로, 주변의 현대패밀리 서부 1차 아파트(3,027세대)와 함께 대규모 주거 단지를 형성하고 있습니다.

단지 내에 서부패밀리 상가가 있어 의원, 한의원, 안경점, 다이소, 각종 학원, 카페, 편의점 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

교육 시설로는 녹수초등학교가 도보 10분 이내 거리에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

2024년 재개관한 공공체육시설인 '서부건강센터'를 인근에서 이용할 수 있어 문화 및 복지 시설 접근성도 좋은 편입니다.

단지 인근에 큰마을 저수지, 서부구장, 염포산 산책로 등의 근린 시설도 위치하여 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

2.5. 상권분석

주변은 현대중공업 미포문과 인접한 직주근접형 주거 상권의 성격을 가집니다.

대규모 아파트 단지를 배후로 하는 자체 상가(서부패밀리 상가)가 형성되어 있어 생활 밀착형 상권이 발달해 있습니다.

현대백화점 울산동구점 등의 편의 시설이 반경 1km 내에 위치하여 쇼핑 등 편의 시설 이용이 용이합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리분석

본 사건은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자가 다르다는 정보 외에 상세한 권리 내역은 제시되지 않았습니다.

입찰자는 등기부 등본 상의 말소기준권리를 확인하고, 소유자(허OO)와 채무자(김OO)가 다른 경우 그 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

채무자가 아닌 제3자 소유 부동산에 대한 경매이므로, 법적 리스크는 일반 경매 물건과 상이할 수 있으니 주의해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가. 임대차 관계: 임대 관계가 미상(未詳)이므로, 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임차인의 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다.

나. 인근 공사 및 환경 문제: 본 아파트는 현대중공업 공장과 도로 하나를 두고 마주하고 있으며, 토지이용계획 상에도 국가산업단지에 포함되어 있습니다. 이로 인해 소음, 분진, 진동 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. 특히 과거 인근 지역에서 대규모 철거 공사로 인한 소음, 분진, 건물 균열 민원이 발생한 사례가 있어 이 부분을 간과해서는 안 됩니다.

다. 건물 노후도 및 유지보수: 1995년 10월 준공되어 약 30년 차 아파트이므로, 내부 수리 및 설비 노후에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 투자 포인트

가. 최고의 입지: 현대중공업과 도로 하나를 마주한 직주근접성 최고의 입지 조건을 갖추고 있어, 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

나. 대단위 주거 단지: 주변 단지와 함께 대규모 아파트 타운을 형성하고 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

다. 양호한 주거 환경: 녹수초등학교 인접, 서부건강센터 등 근린 생활 및 문화 체육 시설 접근성이 우수합니다.

라. 희소성 있는 평형대: 전용 59.98㎡ (추정 23평형)은 실수요자 선호도가 높은 평형대로 매매 및 임대 회전율이 빠를 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 직주근접성 및 우수한 주거 인프라를 바탕으로 한 실수요 및 투자 가치가 높은 아파트입니다.

다만, 소유자와 채무자가 다르다는 점과 임대 관계 미상, 그리고 인근 공업 단지로 인한 환경적 리스크(소음, 분진 등)를 감안하여 입찰 전 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 진행해야 합니다.

감정가 기준 평당 가격이 합리적 수준으로 보이며, 입찰가는 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계