나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5204 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1296-2 플러스시티 1층104호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5204 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1296-2 플러스시티 1층104호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경5204 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 139, 1층104호 (플러스시티) | 감정가: 629,000,000원 | 최저가: 105,716,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경5204 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 본건은 채권자 물OOOOOO의 임의경매 신청에 따른 물건이며, 소유자 및 채무자는 류OO으로 동일합니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1296-2 플러스시티 1층 104호이며, 용도는 근린생활시설입니다. 최초 감정가는 629,000,000원으로 평가되었습니다.

토지면적은 18.67$\text{m}^2$ (약 5.65평)이며, 건물면적은 57.35$\text{m}^2$ (약 17.35평)입니다. 건물 지분율은 5735이며, 토지 지분율은 1867.26입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석 (생활정보 포함)

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산역" 북서측 인근에 위치하며, 역세권 인근 상권에 속합니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재되어 있는 상업 및 주거 복합지역의 초입으로 판단됩니다.

교통 상황은 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통 사정은 보통 수준 이상입니다. 특히, 인접 도로 상태는 북서측 광대한면과 북동측 소로한면에 접하고 있어 가시성 및 접근성이 매우 우수합니다.

토지이용계획상 중심상업지역에 속하며 제1종지구단위계획구역, 대로1류 및 중로1류에 접합하고 있어 입지적 희소성이 높은 핵심 상업 지역입니다. 다만, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로도 지정되어 있어 일부 건축 행위에 제약이 있을 수 있으나, 현재 용도인 근린생활시설 운영에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

2.2. 상권 분석 및 이용 상태

본건은 6층 건물 중 1층에 위치하고 있어 가시성과 접근성이 매우 뛰어나 상가로서의 최고 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조이며 외벽은 장식석 및 복합판넬 등으로 마감되어 있어 건물 자체의 외관 및 구조 상태는 양호한 것으로 판단됩니다. 위생 및 급배수시설, 소화전, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.

현재 이용 상태는 근린생활시설(공실상태)이며, 임대 관계는 미상입니다. 중심상업지역 내 1층 상가라는 점을 고려할 때, 공실만 해소된다면 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 높습니다.

2.3. 권리 분석

본건은 소유자와 채무자가 동일한 상태에서 진행되는 부동산임의경매 사건으로, 권리관계는 비교적 단순할 것으로 예상됩니다. 매각대상은 토지 및 건물을 일괄매각하는 조건이므로, 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제는 발생하지 않을 것입니다. 현황상 공실이므로 임차인 관련하여 명도에 어려움은 없을 것으로 판단되나, 실제 임차인의 현황은 매각 물건명세서 등을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 큰 잠재적 리스크는 현황 공실 상태라는 점입니다. 낙찰 후 즉시 임대 수익이 발생하지 않으므로, 낙찰자는 일정 기간의 공실 리스크를 감수해야 합니다.

가장 중요한 주의사항은 "내부에 이전 영업점의 영업시설물 일부가 미철거 상태"라는 점입니다. 낙찰자가 이 시설물을 인수하여 활용할 계획이 없다면, 추가적인 철거 및 원상복구 비용이 발생할 수 있으므로 입찰 전 해당 비용을 반드시 고려해야 합니다.

주변 환경 검색 결과에 의하면, 제공된 정보에서는 직접적으로 특정 혐오시설이 명시되어 있지 않으나, 중심상업지역 특성상 유흥시설 등은 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 최종 확인이 필요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍의 핵심 상권인 증산역 인근 중심상업지역에 위치한 1층 상가라는 점에서 매우 우수한 투자 가치를 지닙니다. 토지이용계획상 가장 높은 가치를 지니는 중심상업지역 내 대로변 접합 상가라는 점이 최대 장점입니다. 현재 공실 상태와 내부 미철거 시설물 문제는 있지만, 이는 낙찰 후 추가 비용과 노력을 통해 해결 가능한 부분입니다. 권리관계가 단순하여 명도 리스크가 낮다는 점도 긍정적입니다. 전반적으로 성공적인 상가 투자를 위한 기본적인 조건을 충족하고 있습니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 증산역 인근 중심상업지역 1층 상가로, 높은 가시성과 유동 인구 흡수력을 갖춤.

안정성: 토지/건물 일괄매각, 권리관계 단순한 임의경매 물건으로 권리분석상의 리스크 낮음.

개발 잠재력: 중심상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 속해, 장기적인 가치 상승 잠재력이 높음.

경쟁 우위: 57.35$\text{m}^2$ (약 17.35평)의 적절한 면적으로 다양한 업종의 입점이 가능하여 임대 경쟁력이 높음.

법원 정보

울산지방법원 경매8계