나이스옥션 법원경매 울산 2024타경108073 [1] 울산 남구 신정동 851-21, 303동 19층1903호 (신정동,신정현대홈타운) 외 4필지 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2024.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 "동백초등학교" 남서측 인근에 위치한 신정현대홈타운
303동 19층 1903호이며, 인근지역은 아파트단지, 다가구주택, 일부 근린생활시설 등이 혼
재한 주택지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격
등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 25층 건물 중 19층 1903호로서
외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감.
내벽: 벽지마감 및 일부 내장타일 붙임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 5필 일단지 부정형의 토지로서 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 주변으로 중로 및 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로
보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

대표필지(신정동 851-20번지): 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-
30)(동백초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(동평초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역<하천법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경108073 (1)

소재지: 울산 남구 신정동 851-21, 303동 19층 1903호 (신정동, 신정현대홈타운) 외 4필지

용도: 아파트

감정평가액: 424,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사OOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적 (토지 지분): 54.51㎡ (약 16.5평)

건물면적 (건물 지분, 분양면적 추정): 169.92㎡ (약 51.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2001년 11월 15일

총 층수: 25층

해당 층수: 19층

구조: 철근콘크리트조 박공지붕 25층 건물 중 19층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 "동백초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 아파트단지, 다가구주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다. 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 본건 소재 아파트단지까지 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차 간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 아파트단지 주변으로는 중로 및 소로에 접해 있어 도로 상태 또한 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

대표 필지(신정동 851-20번지)는 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동백초등학교, 동평초등학교), 하천구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

건물 등기부 및 집합 건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 이전 이후 다수의 근저당권 및 전세권 설정이 있었으나, 말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(2016-08-26) 및 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약의 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: 비고 없음)

3.3. 임차인 현황

본건과 관련하여 "주식회사 덕산자산관리대부"가 임차인으로 등록되어 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다. 총 등기부채권액은 376,000,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 인근에 다가구주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 생활을 위한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

* 교육시설: 동백초등학교, 동평초등학교 등 학교와 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

4.3. 단지 정보

신정현대홈타운 3단지는 총 929세대로 구성된 아파트 단지입니다. 최고 25층 높이의 건물로 이루어져 있으며, 지하 주차장을 포함한 총 334대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지상 3대, 지하 19대) 또한, 지하에는 12대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 및 규제

토지 이용 계획상 하천구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 각종 규제가 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 건물 노후화

2001년 11월 사용 승인된 아파트로, 현재(2026년 10월) 약 25년 경과되어 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

5.3. 기타

제공된 정보 및 외부 검색 결과에 따르면, 본건 주변에 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 169.92㎡의 건물면적(분양면적 추정)이 단지 평균 전용면적(약 85㎡) 대비 큰 차이를 보여, 실제 전용면적 및 활용 가치에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 입지적 강점

울산 남구 신정동이라는 우수한 입지에 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋으며, 도심과의 연계성 또한 우수합니다.

6.2. 가격 메리트

현재 감정가 424,000,000원 대비 최근 실거래가(2026년 7월) 기준 유사 면적(약 85㎡ 전용면적)의 아파트가 479,000,000원에서 493,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산 남구의 중심 주거지역에 위치한 신축 25년차 아파트로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있습니다. 다만, 건물 노후화와 토지 이용 계획상의 규제 사항은 고려해야 할 부분입니다. 제공된 면적 정보와 실제 전용면적 간의 차이에 대한 확인이 필요하나, 최근 실거래가 추이를 볼 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 85㎡ 전용면적) 아파트의 매매가는 479,000,000원에서 493,000,000원 수준입니다. 본건의 감정가는 424,000,000원이며, 인수되는 권리 부담은 없습니다.

따라서, 시장 가격 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 440,000,000원에서 460,000,000원 사이로 제안합니다. 이 범위 내에서 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있을 것으로 분석됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.