나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106961 [1] 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 8층802호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106961 [1] 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 8층802호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경106961 | 소재지: 울산광역시 남구 봉월로82번길 46, 8층802호 (신정동,더렉스) | 감정가: 210,000,000원 | 최저가: 35,295,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경106961 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 8층 802호로, 감정가는 210,000,000원입니다.

소유자는 OOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

본건의 전용면적은 69.39㎡ (약 20.98평)이며, 토지면적은 10.69㎡ (약 3.23평)입니다. 해당 면적은 공부상 기준이며, 건물 제시외면적 및 토지 제시외면적은 없습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 8층 802호로, 2018년 건축된 것으로 추정되는 비교적 신축급 오피스텔입니다.

1.3. 특이사항 분석

본 경매 건은 '재매각' 물건으로 진행되고 있습니다. 이는 이전 경매에서 낙찰자가 잔금을 미납했거나, 채무자 등이 경매 신청을 취하하지 않아 다시 진행되는 건을 의미합니다. 재매각 물건은 이전 최저가보다 높은 금액에서 시작될 수 있으나, 본 건의 경우 이전 진행 과정 및 유찰 여부를 별도로 확인하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 신정동의 핵심 업무지구에 위치합니다. "울산광역시청" 북측 인근에 자리하여 관공서 이용 및 업무 접근성이 매우 우수합니다. 토지이용계획상 '일반상업지역'에 위치하여 상업 및 업무시설의 밀집도가 높은 환경입니다. 가장형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 주변 가로망 상태 및 주차장 시설은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 권리분석

본 경매는 '부동산강제경매'이며, 현재 소유자, 채무자, 채권자가 명확히 기재되어 있습니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로 토지 지분권에 대한 염려는 없습니다.

다만, 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 이용상태(주거 겸용 사용여부 등) 및 임대차 관계가 '미상'인 상태이므로, 입찰 전 반드시 전입세대 열람 내역, 임차인 현황 등을 철저히 조사하여 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 임대차 관계 미상은 명도 리스크를 증가시키는 주요 요인입니다.

2.3. 상권분석

본 오피스텔이 위치한 지역은 울산광역시청을 중심으로 한 일반상업지역입니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 관공서 등으로 형성된 복합 상권입니다. 오피스텔의 특성상 인근 관공서 및 업무시설 종사자를 대상으로 한 임대수요가 높을 것으로 예상됩니다. 상권 활성화 정도는 양호하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

2.4. 생활정보

주변에는 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집되어 있어 생활 인프라 이용이 용이합니다. 교육 시설로는 약 494m 거리에 울산중앙초등학교가 도보 8분 거리에 위치하고 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수, 소방설비, 승강기시설, 난방설비 등 오피스텔로서 갖추어야 할 설비는 구비되어 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

1) 재매각 진행: 재매각 사유를 정확히 파악해야 하며, 이는 입찰자들에게 심리적 부담이나, 명도 과정에서의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

2) 임대차 관계 미상 및 폐문 부재: 현장 조사 시 이용상태 및 임대차 관계가 미상인 상태입니다. 이는 명도(인도명령 또는 명도소송) 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

3) 혐오시설: 본건은 일반상업지역 내에 위치하여 고질적인 혐오시설(예: 대형 폐기물 처리장 등)은 없는 것으로 보이나, 상업지역의 특성상 심야 소음이나 유흥업소 등으로부터의 생활 소음이 발생할 수 있는 잠재적 리스크는 존재합니다. (가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로 해당 리스크는 없음)

2.6. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동의 시청 인근 핵심 상업/업무지구에 위치하여 입지적 우수성이 높습니다. 감정가 210,000,000원은 해당 지역의 오피스텔 임대 및 매매 수요를 고려하여 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 임대차 관계가 미상인 점을 고려하여 입찰 시에는 권리분석 및 명도 관련 비용과 시간을 보수적으로 산정해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

1) 최고의 입지: 울산광역시청 북측 인근의 일반상업지역에 위치하여 오피스텔의 임대 수요를 확보하기에 매우 유리한 입지입니다.

2) 비교적 신축: 20층 건물 중 8층으로 건물 구조 및 설비 상태가 양호하며, 비교적 최근 건축된 건물로 선호도가 높습니다.

3) 임대수익 확보 용이성: 주변 관공서 및 업무 시설 종사자들을 대상으로 안정적인 월세 수익 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

4) 감정가 대비 투자 가치: 재매각 진행 시의 유찰 횟수 및 최저가를 확인하여, 임대차 리스크를 감안한 안전마진을 확보할 수 있는 금액으로 입찰한다면 높은 투자수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계