나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118414 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-29 다인로얄팰리스물금3차 6층601호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118414 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-29 다인로얄팰리스물금3차 6층601호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매8계 2024타경118414 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 메기로 377, 6층601호 (다인로얄팰리스물금3차) | 감정가: 190,000,000원 | 최저가: 31,933,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118414 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-29 다인로얄팰리스물금3차 6층601호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 190,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자: 김OO / 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보 및 건물 현황

건물 전용면적: 54.90㎡ (약 16.61평)

토지 지분면적: 6.23㎡ (약 1.88평)

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 6층

이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 위생 및 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건 및 교통 환경

최고의 입지: 본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 남양산역 서측 인근에 위치하며, 부산 지하철 2호선 남양산역이 도보 1분 거리에 위치한 초역세권 입지입니다.

트리플 역세권: 남양산역 외에도 부산대 양산캠퍼스역, 증산역 등이 가까워 트리플 역세권을 형성하고 있어 광역 교통망이 우수합니다.

광역 교통망: 남양산IC 등을 통해 중앙고속도로, 경부고속도로 등 광역 도로망 접근이 용이하여 부산, 창원, 울산, 김해 등으로의 진출입이 편리합니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 상업적 활용 가치가 높습니다.

2.2. 상권 및 배후 수요

중심 상업지구: 주위는 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성된 상업지대이며, 해당 건물(다인로얄팰리스물금3차) 자체에도 상업시설이 함께 조성되어 있습니다.

풍부한 임대 수요: 부산대학교 양산캠퍼스, 부산대병원, 실버산업단지, 산학협력단지 등 다수의 산업 및 교육 시설이 인접해 있어 교직원, 병원 관계자 및 산업 단지 종사자 등 배후 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

2.3. 생활 정보

주변 환경: 단지 인근 약 1km 이내에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치해 있으며, 양산천 및 금정산 등이 가까워 여가 및 휴식 공간 확보에도 유리합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (매각물건명세서 기준 아님)

매각대상: 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 법정지상권 등의 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

강제 경매: 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자(김OO)와 소유자(김OO)가 동일하여 소유권 이전 및 명도 절차 진행이 상대적으로 용이할 수 있습니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상입니다. 낙찰 이후 입찰자는 임차인이 존재하는지, 존재한다면 그 대항력 및 배당 여부를 정확하게 파악하고, 명도 시 권리 관계를 해결해야 하는 리스크가 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

공실 리스크: 오피스텔 특성상 주변 임대 수요 변화에 따른 공실 리스크가 존재할 수 있습니다.

혐오 시설: 양산시 전체적으로 쓰레기 소각장(자원회수시설) 등의 시설 신설 및 운영에 대한 논의가 있으나, 본 물건의 소재지(물금읍 범어리)에 직접적인 근접 혐오시설은 검색되지 않았습니다. (단, 광역적인 시설은 지역 주민들 사이에 논란이 될 수 있음)

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 남양산역 초역세권이라는 압도적인 입지적 장점을 가지고 있으며, 부산대 양산캠퍼스 및 병원, 산업단지 등 확실한 배후 수요를 확보하고 있는 우량 물건입니다. 주변은 상업지대로서의 활성화가 이미 진행되고 있어 안정적인 임대수익 창출에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 9천만 원으로 형성되어 있으나, 실거래가 및 경쟁 입찰 현황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 초역세권 프리미엄: 부산지하철 2호선 남양산역 도보 1분 거리의 희소성 높은 입지는 향후 시세 방어 및 환금성에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.

2. 풍부한 임대수요: 대학병원 및 산학협력단지, 대규모 신도시 주거 시설 등이 인접해 있어 임차인 확보가 용이하며, 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 건물 상태 양호: 2020년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 건물의 구조 및 이용상태가 양호하며 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매8계