나이스옥션 법원경매 공주 2024타경704 [8] 충청남도 공주시 유구읍 신영리 산129 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 공주 2024타경704 [8] 충청남도 공주시 유구읍 신영리 산129 임야 경매

• 사건번호: 2024타경704
• 주소: 충청남도 공주시 유구읍 신영리 산129
• 감정가: 90,635,800원
• 최저가: 21,761,655원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

공주지원 경매2계 2024타경704 | 소재지: 충청남도 공주시 유구읍 신영리 산129 | 감정가: 90,635,800원 | 최저가: 21,761,655원 | 용도: 임야

1. 공주지원 2024타경704 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 공주지원 2024타경704 (8)

소재지: 충청남도 공주시 유구읍 신영리 산129

용도: 임야

감정가: 90,635,800 원

토지면적: 15,362.00 ㎡ (약 4,647.25 평)

토지 지분율: (전체 필지에 대한 경매로, 별도 명시 없을 시 100%로 간주)

건물면적: 0 ㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 공주시 유구읍 신영리에 소재하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 감정평가서상 "입석교"를 기준으로 인근에 위치하며, 기호(1-8) 토지는 제반 차량 접근이 가능하나, 기호(9,10) 토지는 차량 접근이 어려운 맹지입니다. 대중교통 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 현재 전, 답, 휴경지, 나지, 임야 등으로 이용 중이며, 일부 필지는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 대부분 다음과 같은 지역 및 구역으로 지정되어 있습니다.

- 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

- 보전관리지역

- 농림지역

- 계획관리지역

- 임업용산지, 준보전산지

- 농업보호구역, 농업생산기반정비사업지역

- 접도구역

- 공장설립제한지역

- 성장관리계획구역(주거형)

- 영농여건불리농지

다양한 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 적용되어 있어, 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 소유자 겸 채무자는 한OO입니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 경매 절차를 통해 소유권 이전이 이루어질 예정입니다. 특별히 등기부상 권리관계에 대한 복잡한 문제는 명시되어 있지 않으나, 특이사항으로 '분묘기지권'이 존재하며 '분묘소재'로 명시되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 고려해야 할 중요한 사항입니다. 또한, 일부 토지(기호 1,2,3,5,7번)는 채무자의 사촌인 김명현 씨가 임대 중인 것으로 현장 조사되었으나, 정확한 내용은 재확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 전통적인 상권 분석보다는 농촌 및 자연환경 기반의 잠재적 가치를 평가하는 것이 적합합니다. 인근에 유구전통시장(약 5.4km 거리)이 있으며, 공주시 유구읍은 직물 산업 발달 이력이 있는 지역으로 알려져 있습니다. 현재 상태로는 개발된 상업 시설과의 접근성이 낮으나, 지역 특성에 맞는 농업 관련 시설이나 전원생활 관련 시설, 혹은 특산물 판매장 등으로의 개발 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건 소재지인 공주시 유구읍은 농촌 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 읍 소재지 중심으로 분포할 것으로 예상됩니다. 유구읍 시내(석남리)까지는 차량으로 이동해야 하며, 유구전통시장, 병원, 은행, 마트 등 주요 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 유구읍은 직물 공업이 발달했던 지역이며, 코웨이, 웅진식품 등 기업체가 운영되고 있어 일부 산업 시설도 입지해 있습니다. 인근에 유구색동수국정원, 마곡사 등 관광 자원이 있어 연계 관광 가능성도 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 맹지: 기호(1), (9), (10)번 토지는 지적도상 맹지로 차량 접근이 불가능하며, 기호(7)번 토지 또한 지적도상 맹지입니다. 이는 건축이나 개발 시 진입로 확보에 큰 어려움이 따를 수 있는 심각한 제약 요인입니다.

2. 분묘기지권 및 분묘 소재: 토지 내에 분묘가 존재하고 분묘기지권이 설정되어 있어, 해당 토지를 이용하거나 개발할 경우 분묘 이장 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

3. 복잡한 토지이용계획 및 제한: 보전관리지역, 농림지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역이 혼재하며, 가축사육제한, 공장설립제한, 임업용산지 등 다수의 법적 제한이 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

4. 미확인 임대차 관계: 일부 필지에 대한 임대차 관계가 조사되었으나, 나머지 토지의 임대 관계는 불분명하여 명도 시 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

5. 제시외 건물: 감정평가서 상 공부와의 차이(없음)와 달리, 별지 도면 등에는 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하는 것으로 평가되었습니다. 이는 매각 이후 건물 철거 또는 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 유구읍에 위치한 임야로, 넓은 면적을 가지고 있습니다. 그러나 맹지인 필지가 다수 존재하고, 분묘기지권 및 분묘가 소재하는 점, 복잡하고 다양한 법적 토지이용 제한이 있다는 점 등 개발 및 이용에 있어 상당한 난관이 예상됩니다. 또한, 일부 토지에 대한 임대차 관계와 제시외 건물 존재 여부 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. 넓은 토지 면적: 15,362㎡(약 4,647평)의 넓은 면적은 잠재적인 개발 가치를 내포하고 있습니다.

2. 지역 특성 활용 가능성: 공주시 유구읍은 과거 섬유 산업이 발달했으며, 현재도 관련 산업과 기업이 입지해 있습니다. 지역 특성을 활용한 농업 관련 시설, 소규모 단독주택단지, 또는 전원생활 단지 조성 등 장기적인 관점에서 검토해 볼 수 있습니다.

3. 낮은 진입 장벽 (일부 필지): 기호(1-8) 필지의 경우 차량 접근이 가능하며, 이 필지들을 중심으로 개발 계획을 수립한다면 맹지 문제를 일부 해소할 수 있습니다.

**주의:** 본 물건은 맹지, 분묘기지권, 복잡한 토지이용 제한 등 투자에 있어 높은 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토, 개발 가능성에 대한 신중한 판단이 반드시 필요합니다.

법원 정보

공주지원 경매2계