나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1097 [1] 충청남도 공주시 계룡면 양화리 74-3 근린생활시설 경매
매각기일: 2025-12-11
물건 개요
나이스옥션 법원경매 공주 2024타경1097 [1] 충청남도 공주시 계룡면 양화리 74-3 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경1097
- 주소: 충청남도 공주시 계룡면 양화리 74-3
- 감정가: 176,854,230원
- 최저가: 42,462,700원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 근린생활시설
공주지원 경매2계 2024타경1097 | 소재지: 충청남도 공주시 계룡면 양화리 74-3 | 감정가: 176,854,230원 | 최저가: 42,462,700원 | 용도: 근린생활시설
1. 공주지원 2024타경1097 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 공주지원 2024타경1097 (1)
소재지: 충청남도 공주시 계룡면 양화리 74-3
용도: 근린생활시설 (과거 목욕탕, 여관, 단란주점, 창고 등)
감정가: 176,854,230 원
토지 면적: 0.00㎡ (0 평)
토지 지분율: 0 %
건물 면적: 1750.02㎡ (약 530.1 평)
건물 지분율: 100 %
매각 대상: 건물만 매각
경매 구분: 부동산 임의경매
소유자: 노OO
채무자: 노OO
채권자: 계OOOOOOO
1.2. 건물 현황 및 개요
본 물건은 과거 목욕탕, 여관, 단란주점, 근린생활시설, 창고 등으로 이용되었던 복합 용도의 건물입니다. 현재는 전반적으로 공실 상태이며, 관리 상태가 매우 불량한 것으로 파악됩니다.
건물 구조 및 면적은 다음과 같습니다.
기호(1): 시멘트블럭조, 스레트지붕, 단층 건물 (사용승인일: 1983.04.11)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 시멘트몰탈 마감 등
내부: "불가마" 소재
기호(2): 철근콘크크리트조, 스라브지붕, 2층 건물 (사용승인일: 1983.04.11)
외벽: 몰탈위 페인팅, 외장벽돌 마감 등
내벽: 석고보드, 벽지, 시멘트몰탈 등 마감
바닥: 타일, 인조석물갈기 마감 등
창호: 샷시창호 마감
이용 상태: 1층 (목욕탕, 주택, 단란주점), 2층 (여관), 지하 (보일러실)
현황: 1층, 2층, 지하 모두 공실 상태
기호(3): 시멘트블럭조, 스레이트지붕, 단층 건물 (사용승인일: 1985.08.13)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지, 타일, 목재 등 마감
바닥: 타일, 장판, 목재 마감
창호: 샷시창호 마감
이용 상태: 근린생활시설(1종), 창고
현황: 공실 상태
건물 총 면적: 1750.02㎡ (약 530.1 평)
건물 제시외 면적: 99.83㎡ (약 30.2 평) (부합물 및 종물 포함)
설비 내역: 기본적인 급배수, 난방 설비는 갖추었으나 전반적인 관리 상태가 매우 불량합니다.
1.3. 입지조건
본 물건은 충청남도 공주시 계룡면 양화리에 소재하고 있습니다. 해당 지역은 농촌 및 준농림 지역의 특성을 가지고 있으며, 주변으로는 전, 답, 임야와 함께 소규모 주거지 및 근린생활시설이 혼재되어 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 차량을 이용한 접근성이 중요합니다. 인근에 대형 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 시설들이 위치할 것으로 보입니다. 주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
1.4. 권리분석
본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자이자 채무자는 노OO이며, 채권자는 계OOOOOOO입니다.
가장 중요하게 고려해야 할 사항은 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 건물 자체의 소유권은 인정되더라도 토지 사용 권한에 대한 법적 분쟁 가능성이 있음을 시사합니다.
더불어, 공부상 등록된 주소와 건물이 실제로 소재한 토지가 상이한 부분이 확인되었습니다.
목록1번의 경우, 공부상 주소는 "계룡면 양화리 74-3, 76-10, 산1-28"이나, 실제 건물은 "76-10, 76-11, 산1-1"에 소재하고 있습니다.
목록3번의 경우, 공부상 주소는 "계룡면 양화리 74-3"이나, 실제 건물은 인접 토지인 "계룡면 양화리 76-11"에 소재하고 있습니다.
이러한 공부상 주소와 현황 주소의 불일치는 등기 및 건축물 대장 정리, 토지 사용 권한 확보 과정에서 복잡한 문제를 야기할 수 있으며, 철저한 조사가 필요합니다.
주의사항으로 일괄매각(제시외 건물 포함)으로 기재되어 있으나, 매각 대상은 건물만으로 한정됩니다.
1.5. 상권분석
본 물건이 위치한 공주시 계룡면 양화리는 전형적인 농촌 지역으로, 배후 인구가 많지 않아 대규모 상권 형성은 어렵습니다. 과거 목욕탕, 여관, 단란주점 등으로 운영되었던 점으로 보아, 지역 주민을 대상으로 하거나 또는 특정 목적(예: 숙박)을 위한 수요가 있었을 것으로 추정됩니다. 현재 건물이 공실 상태이고 관리 상태가 불량한 점은 해당 지역의 상권 활력이 저하되었거나, 건물의 노후화로 인해 경쟁력을 상실했음을 시사합니다. 향후 활용 방안에 따라 지역 특성에 맞는 소규모 상업 시설, 주거 시설, 또는 창고 등으로의 전환을 고려해 볼 수 있습니다.
1.6. 생활정보
현재 본 물건은 공실 상태이며, 건물 전반의 관리 상태가 매우 불량하여 즉시 거주나 영업이 어려운 상태입니다. 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이동 거리에 있는 인근 읍면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 해당 지역은 조용한 농촌 생활 환경을 제공하나, 편의 시설 접근성은 다소 떨어집니다.
1.7. 잠재적 리스크
법정지상권 성립 여부 불분명: 건물이 토지에 대한 정당한 사용 권리를 확보하지 못할 경우, 건물 철거 명령 등 법적 문제가 발생하여 재산권 행사에 심각한 제약을 받을 수 있습니다.
공부상 주소와 현황 주소 불일치: 실제 건물이 위치한 토지와 공부상의 등록된 토지가 다른 경우, 이는 소유권 이전, 건축물 대장 정리, 재산세 부과 등 다양한 행정 및 법률적 절차에서 복잡성을 야기합니다. 토지 소유자와의 관계를 명확히 해야 합니다.
건물 노후화 및 대규모 수리 비용: 1980년대에 사용 승인된 건물들로, 전반적인 노후화가 심각합니다. 특히 관리 상태가 불량하여 안전 진단 및 대규모 보수, 리모델링이 필요하며, 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.
건물만 매각의 한계: 토지 소유권이 없어, 토지 사용에 대한 법적 근거(법정지상권 등)가 없다면 사실상 건물 활용이 불가능할 수 있습니다.
수익성 불확실성: 현재 공실 상태이며, 지역 상권의 활력 저하 가능성을 고려할 때, 향후 건물을 활용하여 임대 수익을 창출하기까지 상당한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.
1.8. 종합 의견
본 물건은 공주시 계룡면 양화리에 소재한 건물만 매각되는 임의경매 건입니다. 과거 다양한 상업 시설로 활용되었으나, 현재는 전면 공실 및 극심한 관리 불량 상태입니다.
낙찰 시 가장 큰 쟁점은 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점과, 공부상 주소와 실제 건물이 소재한 토지가 상이한 이중의 권리 관계 문제입니다. 이는 향후 건물 활용 및 토지 사용에 있어 중대한 위험 요소로 작용할 수 있습니다.
건물의 노후화 및 관리 상태를 감안할 때, 투자 대비 수익을 기대하기 위해서는 상당한 추가 자본 투입과 함께 법률적, 행정적 문제 해결이 선행되어야 합니다.
따라서 본 물건은 잠재적 가치에 비해 높은 리스크를 수반하므로, 법률 전문가와의 상담을 통해 철저한 사전 조사를 거친 후 신중한 접근이 필요합니다.
1.9. 투자 포인트
잠재적 활용 가치: 만약 지역 개발 계획이 있거나, 주변 토지 소유주와의 협력을 통해 토지 사용권을 확보할 수 있다면, 건물을 철거 후 신축하거나 기존 건물을 활용한 부가가치 창출의 기회를 모색할 수 있습니다.
경쟁 완화 가능성: 법정지상권 불분명 및 복잡한 권리 관계로 인해 입찰 참여자가 많지 않을 수 있으며, 이는 상대적으로 낮은 낙찰가율로 이어질 가능성이 있습니다. (단, 이는 높은 리스크를 감수해야 하는 조건입니다.)
부동산 가치 상승 잠재력: 향후 지역 경제 활성화 또는 특정 목적(예: 농촌 체험 시설, 창고, 일부 특수 시설)으로의 전환 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.
법원 정보
공주지원 경매2계