나이스옥션 법원경매 대전 2024타경115338 [1] 대전광역시 서구 관저동 1953-11 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2024.08.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "대전금동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위일원은 상가주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 주상나지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 서측 인근 계백로 및 북측 인근 구봉로변에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형태로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(금동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(금동초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 기호 1 일부 지상에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였는 바, 경매 진행시 이에 대한 소유관계 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람.

3) 본건 기호 1 일부 지상에 별지 "사진용지"와 같이 조경수가 소재하나 이는 토지의 부합물로서 경제적 가치가 크지 않다고 판단되는 바 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물로서,
- 외 벽: 석재붙임 등
- 내 벽: 벽지 및 타일 등
- 창 호: 새시창호임.

이용상태

1층은 근린생활시설("공실"상태) 등이고, 2층은 공부상 근린생활시설(사무소)이며, 3-5층은 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 기호 2 건물 중 건축면적에 포함되지 않은 발코니 등은 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

3) 본건 기호 2 건물의 건물등기사항전부증명서상 면적(532.63㎡)과 건축물대장상 면적(532.62㎡)이 상이하나 귀 요청에 의거 등기사항전부증명서상 면적에 따라 면적사정 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

4) 본건 기호 2의 일부는 증축되었으나 증축시기, 증축부분의 면적 및 이용상황 등을 감안하여 기존 부분과 일괄하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

5) 본건 일부 다가구주택 등은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 건축물대장상 현황도면, 인근 유사 주택 등에 대한 탐문조사 및 외부관찰에 의거 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
건물등기사항증명서의 면적(532.63㎡)과 건축물대장의 면적(532.62㎡)이 다름.
조경수, 발코니 등은 감정평가 및 매각에 포함됨.
1층은 공부상 "소매점"이나, 일부 "주택"으로 이용 중임.
2층은 공부상 "사무소"이나, "주택"으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 대전지방법원 2024타경115338 (1)호 물건에 대한 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2024타경115338 (1)

소재지: 대전광역시 서구 관저동 1953-11

용도: 근린주택

감정가: 1,753,000,300원 (약 17억 5300만 300원)

토지 면적: 287.10㎡ (약 86.9평)

건물 면적: 532.63㎡ (약 161.1평) (건물등기사항증명서 기준, 건축물대장상 532.62㎡로 약간의 차이 존재)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건의 특징 및 주의사항

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 공부상 면적 외 제시외 건물(18.70㎡)도 포함되어 매각됩니다.

조경수, 발코니 등은 감정평가 및 매각에 포함되었습니다.

건물등기사항증명서 상의 건물 면적(532.63㎡)과 건축물대장 상의 면적(532.62㎡)이 상이하므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

1층은 공부상 '소매점'이나 일부 '주택'으로 이용 중이며, 2층은 공부상 '사무소'이나 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 현황의 차이로, 향후 관리 및 이용에 유의해야 할 사항입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 대전광역시 서구 관저동 소재 '대전금동초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상가주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 서측 인근 계백로 및 북측 인근 구봉로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(금동초등학교, 금동초등학교병설유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 07월 19일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권(채권액 780,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 이는 채권자 한밭새마을금고의 임의경매 개시 결정(2024타경115338) 또한 포함됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본 건은 권리분석 상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 공통적으로 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 박 (보증금 10,000,000원, 차임 750,000원, 전입 2021-02-01)

* 임 (보증금 60,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020-09-21)

* 주 (보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2020-04-13)

* 김 (보증금 5,000,000원, 차임 525,000원, 전입 2019-10-07)

* 전 (보증금 8,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2020-02-24)

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-04-17)

* 이 (보증금 89,250,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-15)

* 이 (보증금 126,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-21)

* 임 (보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-02)

* 한 (입주자 이 ) (보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-07)

* 이 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-09-27)

* 박 (보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-09-09)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 소재한 대전광역시 서구 관저동은 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주변에 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 근린생활시설 및 상가주택들이 분포하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 특히 '대전금동초등학교' 인근이라는 점은 지역 내 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소입니다.

4.2. 상업 시설 및 이용 현황

건물 자체는 1층 근린생활시설(소매점/주택), 2층 근린생활시설(사무소/주택), 3-5층 다가구주택으로 구성되어 있어, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 시설과 주거 기능을 동시에 제공하고 있습니다. 이는 다양한 임대 수익을 기대할 수 있는 구조입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

'대전금동초등학교' 및 병설유치원이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

5.2. 편의 시설

주변 상가주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 기타

본 건은 주상용 건부지로 이용 중이며, 인접 도로 상태 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 실제 이용 현황의 차이

1층은 공부상 '소매점'이나 일부 '주택'으로, 2층은 공부상 '사무소'이나 '주택'으로 이용 중인 점은 추후 건축법 등 관련 법규 위반 소지가 있거나, 행정 처리 시 불이익이 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 면적 표기 오류

건물등기사항증명서 면적(532.63㎡)과 건축물대장 면적(532.62㎡) 간의 미세한 차이가 있습니다. 이는 큰 문제는 아닐 수 있으나, 입찰 전 정확한 확인이 권장됩니다.

6.3. 제시외 건물 및 부합물

제시외 건물, 조경수, 발코니 등이 감정평가 및 매각에 포함되었습니다. 이들 현황 및 법적 관계에 대해 상세히 파악할 필요가 있습니다.

6.4. 주변 환경

다행히 외부 검색 결과, 본 건 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설이나 심각한 환경 위험 요소는 확인되지 않았습니다. 다만, 근린주택 밀집 지역의 특성상 소음 등 도시 생활의 일반적인 불편함은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 관저동의 주거 및 상업 복합 지역에 위치한 근린주택입니다. 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 5층 규모에 근린생활시설과 다가구주택이 혼합된 형태입니다.

주요 강점은 모든 임차인의 '대항력 없음'으로 인해 매수인이 부담해야 할 인수되는 보증금이 없다는 점입니다. 이는 향후 임대 관리 및 수익 창출에 있어 상당한 이점으로 작용할 것입니다.

다만, 1층 및 2층의 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 건물 면적 표기상의 미세한 차이 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

전반적으로 안정적인 입지와 신축 건물이라는 점, 대항력 있는 임차인이 없다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 근린생활시설과 다가구주택이 혼합된 구조로, 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 비교적 신축(2019년 준공) 건물로, 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* '대전금동초등학교' 인근으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,753,000,300원입니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 없고, 건물 상태가 양호하며, 입지가 비교적 안정적인 점을 고려할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 보수적으로는 약 1,315,000,000원 (13억 1500만원)에서, 적극적으로는 약 1,490,000,000원 (14억 9000만원) 범위 내에서 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 투자 전략에 기반한 추정치이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자들의 성향, 그리고 본 물건에 대한 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 확정을 통해 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 실제 이용 현황과 공부상 내용의 차이로 인한 행정적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.