나이스옥션 법원경매 안산 2024타경66590 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 562-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "호동초등학교" 북측 근거리에 위치하며
주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 "한대앞역"
이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 내 4층 402호로서,
외벽 : 치장벽돌 및 돌붙임
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항)
창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m-20m)
(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역
<도시교통정비촉진법>, 시도지정문화유산구역(이익선생묘 , 외곽경계로부터300
미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물현황도상 확장형 발코니임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 2026. 1. 13.에 제출되었음
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경66590 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 562-3 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 145,000,000원

* 토지면적: 33.04㎡ (약 10.0평)

* 토지 지분: 33.04㎡

* 건물면적: 57.84㎡ (약 17.5평)

* 건물 지분: 57.84㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 적용

* 주의사항: 주택도시보증공사(HUG)가 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.01.13 제출)가 제출되어 있음

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "호동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 "한대앞역"이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됨.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 04월 12일 접수된 이현 근저당권(80,000,000원)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 여기에는 을2 주택임차권(이범승), 갑5 압류(송파세무서장), 갑6 압류(성남세무서장), 갑7 강제경매(주택도시보증공사) 등이 포함됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

* 임차인 현황 분석:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 11,000,000원 (일반적인 임대차 관행과 상이하여 보증금 또는 차임 정보 오류 가능성 있음. 추가 확인 필요)

* 전입일자: 2024-06-11

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸 예정임.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-28

* 확정일자: 2021-05-20

* 배당신고일자: 2023-05-01

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을2)이 등기되어 있으나, 대항력이 없으며 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 부담할 임대차보증금은 없음)

* 권리분석 요약: 모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이하이거나 HUG의 포기 확약서에 따라 매수인이 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 유사한 면적과 연식의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 48.32㎡ (2001년식) 3층: 105,000,000원 (약 217만원/㎡)

* 79.86㎡ (2010년식) 3층: 185,000,000원 (약 232만원/㎡)

* 73.155㎡ (2002년식) 3층: 150,000,000원 (약 205만원/㎡)

* 본건은 건물 면적 57.84㎡를 기준으로 했을 때, 주변 시세는 약 118,600,000원에서 125,700,000원 사이로 추정됨.

* 감정가는 145,000,000원으로, 최근 거래 시세 대비 높은 편이나, 2011년경 신축된 건물이라는 점(등기부상 사용승인일 기준)과 HUG 인수조건 변경으로 인한 권리상의 특이사항이 없는 점을 고려할 필요가 있음.

5. 생활정보

* 건물의 구조: 본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호임. 외벽은 치장벽돌 및 돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시 등으로 마감되었음.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 건축물현황도상 발코니 확장형임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지 이용 상태: 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 도로와 접함.

* 지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로) 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당함. 문화재보호구역, 성장관리권역 등도 포함되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보의 불확실성: 임차인 김 의 보증금 및 차임 정보에 오류 가능성이 있어 현장 확인 및 추가 조사가 필요함. 다만, 대항력은 없어 매수인이 인수할 부담은 없을 것으로 판단됨.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(145,000,000원)가 주변 유사 물건의 최근 거래가(약 118,600,000원~125,700,000원)보다 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 추가적인 가치 상승 요인이 없다면 시세차익 실현에 어려움이 있을 수 있음.

* 주변 개발 가능성 및 현황: 해당 지역의 토지이용계획 및 제한사항이 다수 존재하므로, 향후 건축 및 개발에 대한 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 주변 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편임. 권리상으로는 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있음. 건물 자체는 2011년경 신축된 철근콘크리트 구조로, 일반적인 주거 용도에 적합함. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 부분임. 임차인 김 의 정보 불확실성은 현장 조사로 해소할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: HUG의 확약서 제출로 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리 분석상 매우 안전함.

* 양호한 입지: 학교, 지하철역, 버스정류장 등 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 미래 가치: 안산시 상록구 일동 지역은 지속적인 도시 개발 및 주거 환경 개선이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

* 신축 건물: 2011년경 신축된 건물로 노후도가 낮아 수리비 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원이나, 주변 시세 데이터를 기반으로 분석했을 때 적정 시세는 약 118,600,000원 ~ 125,700,000원으로 판단됨. 권리상 부담이 없고, HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 안전성을 고려할 때, 시세보다 약간 높은 수준으로 입찰하여 시세 차익을 확보하는 전략을 고려할 수 있음.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안함. 이는 감정가보다는 낮고, 현재 파악된 시장 시세보다는 높은 수준으로, 적절한 투자 수익률을 기대할 수 있는 범위임. (단, 최종 입찰가는 현장 조사를 통해 건물 상태 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.