나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506721 [2] 인천광역시 미추홀구 용현동 454-147 경아빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2024.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호가 : 본건은 인천광역시 남동구 간석동 "인동초등학교"북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
일련번호나 : 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 "수봉오름쉼터"서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

일련번호가 : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
일련번호나 : 본건인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

일련번호가 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 3층 301호로서,
외벽 : 사이딩판넬 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감입니다.

일련번호나 : 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 내 4층 401호로서,
외벽 : 인조석 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감입니다.

이용상태

일련번호가,나 : 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호가,나 : 기본적으로 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호가 : 3필 일단의 대체로 사다리형토지로서, 공동주택건부지 등으로 이용 중입니다.
일련번호나 : 대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

일련번호가 : 본건 남측으로 도로가 소재합니다.
일련번호나 : 지적도상 맹지이나, 남서측으로 일부 계단을 포함한 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 225-301 : 준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
간석동 225-306 : 준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
간석동 225-310 : 준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
용현동 454-147 : 제3종일반주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상입니다.
②일련번호 나(인천광역시 미추홀구 용현동 454-147, 경아빌라 4층 401호)는 건축물대장 2008.10.6. 원에 의하여 전유부변경(합병)[4층 401호,402호 → 4층 401호]처리 되었으므로, 이를 포함하여 평가하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506721 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 454-147 경아빌라 4층 401호

용도: 다세대주택

건물 명칭: 경아빌라

층수: 4층 중 4층

전용 면적: 68.83㎡ (약 20.82평)

토지 지분 면적: 23.20㎡ (약 7.02평)

건물 지분 면적: 68.83㎡ (약 20.82평)

1.3. 평가 정보

감정가: 124,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다. 인근에 "수봉오름쉼터"가 있어 가벼운 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

2.2. 교통상황

본 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 주거환경개선지구로 지정되었으나 사업은 완료(2006.12.31.)되었습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2022년 7월 7일 접수된 양산세무서장의 압류(갑13)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 순위 10번의 주택임차권(한국토지주택공사)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김 )

* 보증금: 107,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 8월 30일

* 확정일자: 2019년 8월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기된 권리이며, 매각 시 인수될 가능성이 있습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 이전 및 매매 기록과 함께, 한국토지주택공사의 주택임차권(을10)이 등기되어 있으며, 이는 매각 후 인수되는 권리입니다. 압류(양산세무서장, 국민건강보험공단) 및 가압류(부산신용보증재단) 기록도 존재하나, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 물건지는 주거환경개선지구로 사업이 완료되었으며, 주변은 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 상업 및 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접하거나 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 의료/문화시설

생활에 필요한 의료 및 문화시설은 인근 지역의 편의시설을 통해 이용 가능합니다.

5.3. 공공시설

인천시 미추홀구는 자원순환 정책 등 환경 관련 정책을 추진하고 있으며, 지역 내 업사이클 에코센터 등이 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 107,000,000원(주택임차권 을10)을 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액의 잔액을 부담해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 주거환경개선지구 관련

사업이 완료된 지구이나, 향후 관련 정책 변화 또는 개발 계획에 따른 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 건물 노후도

건축물 사용승인일은 1997년 5월 10일로, 건물 준공 후 약 29년이 경과하여 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 124,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 107,000,000원을 인수해야 할 위험이 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 단순히 감정가에 기반한 입찰보다는 인수될 보증금을 제외한 실질적인 취득 가격을 면밀히 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 사업 완료 지역으로 안정적인 주거 환경.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

* 인근 시세 대비 저평가 가능성 (인수 보증금 리스크 반영 시).

9. 예상 입찰가

본 물건의 시장 시세를 고려할 때, 가장 유사한 면적(69.25㎡)의 최근 매매가는 110,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 107,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하면, 낙찰 후 총 지출(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 예상되는 총 투자 비용을 시장 시세 수준인 약 110,000,000원 이하로 맞추기 위한 입찰가 산정이 필요합니다. 이를 기준으로 계산하면, 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 15,000,000원

이는 보증금 107,000,000원을 포함하여 총 122,000,000원의 총 지출을 예상하는 것으로, 시장 시세 110,000,000원 대비 다소 높은 수준이나, 인수 보증금 리스크를 감안한 공격적이지 않은 입찰가 수준으로 제시합니다. 입찰 시에는 배당 상황 및 추가적인 권리 분석을 통해 정확한 인수 금액을 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.