나이스옥션 법원경매 인천 2024타경506721 [1] 인천광역시 남동구 간석동 225-301 조인하이빌 에프동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2024.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호가 : 본건은 인천광역시 남동구 간석동 "인동초등학교"북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
일련번호나 : 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 "수봉오름쉼터"서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

일련번호가 : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
일련번호나 : 본건인근까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

일련번호가 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건 내 3층 301호로서,
외벽 : 사이딩판넬 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감입니다.

일련번호나 : 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 내 4층 401호로서,
외벽 : 인조석 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감입니다.

이용상태

일련번호가,나 : 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호가,나 : 기본적으로 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호가 : 3필 일단의 대체로 사다리형토지로서, 공동주택건부지 등으로 이용 중입니다.
일련번호나 : 대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

일련번호가 : 본건 남측으로 도로가 소재합니다.
일련번호나 : 지적도상 맹지이나, 남서측으로 일부 계단을 포함한 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

간석동 225-301 : 준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
간석동 225-306 : 준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
간석동 225-310 : 준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
용현동 454-147 : 제3종일반주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상입니다.
②일련번호 나(인천광역시 미추홀구 용현동 454-147, 경아빌라 4층 401호)는 건축물대장 2008.10.6. 원에 의하여 전유부변경(합병)[4층 401호,402호 → 4층 401호]처리 되었으므로, 이를 포함하여 평가하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경506721 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 225-301 조인하이빌 F동 3층 301호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 물건 현황

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 133,000,000원

토지면적: 28.28㎡ (약 8.55평)

토지지분: 28.28㎡ (약 8.55평)

건물면적: 58.73㎡ (약 17.77평)

건물지분: 58.73㎡ (약 17.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. (일련번호 가 기준)

참고로, 감정평가서에는 일련번호 나로 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 물건도 포함되어 있으나, 본 보고서는 간석동 소재 물건(일련번호 가)을 중심으로 분석합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 주변 시설

주변에 인천동초등학교가 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 주변 시세 분석에 따르면, 동일 지역 내 연식 및 규모가 다소 다른 다세대주택의 매매가가 17,300만원, 12,000만원, 5,500만원 등으로 다양하게 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수관계

말소기준권리: (주)케이비국민카드 가압류 (접수일자: 2023-04-28, 채권금액: 21,426,109원)

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 부산신용보증재단 가압류 (채권금액: 40,636,850원)

* 국민건강보험공단 압류

* 부산신용보증재단 강제경매 (채권금액: 42,880,406원)

3.2. 임차인 현황 분석

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 빙혜정)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-08-27

확정일자: 2019-08-14

대항력: 있음

비고: 감정평가서상 '대항력있는임차인'으로 분류되며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 시 보증금 관련 문제가 발생할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 최광연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-15

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리사항

등기부등본상 소유권 이전 및 매매 내역이 확인됩니다.

* 장지례 (소유권이전, 2004-12-22)

* 최명순 (소유권이전, 매매금 135,000,000원, 2019-08-23)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

제공된 최근 매매 정보(2026년 3월)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 인천 남동구 간석동 508-34번지, 풍경채: 17,300만원 (전용면적 64.73㎡, 2014년 건축, 3층)

* 인천 남동구 간석동 412-9번지, 동아주택(바동): 12,000만원 (전용면적 47.56㎡, 1987년 건축, 1층)

* 인천 남동구 간석동 774-19번지, 목화빌라(나): 5,500만원 (전용면적 34.65㎡, 1991년 건축, 2층)

4.2. 시세 분석 및 평당가

최근 거래 사례 중 본건과 유사한 규모(약 17.77평) 및 층수(3층)를 가진 '풍경채' 물건의 평당가는 약 882만원 (17,300만원 / 19.6평)으로 분석됩니다. '동아주택'은 평당 약 833만원 (12,000만원 / 14.4평), '목화빌라'는 평당 약 524만원 (5,500만원 / 10.5평)으로 거래되었습니다.

4.3. 본건 시세 대비 분석

본건의 감정가는 133,000,000원으로, 면적(17.77평) 기준 평당 약 748만원입니다.

최근 거래 사례 중 가장 유사한 '풍경채'의 평당가(약 882만원)와 비교 시, 본건의 감정가는 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 건물의 건축 연도(2002년경)가 '풍경채'(2014년)보다 오래되었음을 감안해도, 입지 및 규모 대비 잠재적 가치가 있을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건이 위치한 간석동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 많아 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

단지 북서측 인근에 인천동초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력있는 임차인 존재: 한국토지주택공사(빙혜정) 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 명도 시 보증금 반환 문제에 대한 철저한 확인 및 주의가 필요합니다. 만약 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 예상보다 높은 취득 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건축 연도: 본건(조인하이빌 F동)의 사용승인일은 2002년경으로, 신축 건물이 아니므로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물 내 3층 301호로, 일반적인 다세대주택 구조입니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이는 향후 재건축이나 개발 시 용도 제한으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 아파트, 학교, 근린생활시설 등 주거 편의시설이 잘 갖춰진 입지입니다. 감정가는 133,000,000원이며, 주변 시세 대비 잠재적 가치가 있는 것으로 보입니다. 다만, 대항력있는 임차인이 존재하고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 요구됩니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 입지: 학교 및 편의시설 인근으로 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 상승 여력: 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 133,000,000원이며, 주변 시세 및 유사 물건의 거래가격을 고려할 때, 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

대항력있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 감안하면 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 임차인과의 명도 절차 진행에 따른 불확실성을 고려하여, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.