나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128225 [1] 서울특별시 구로구 오류동 4-75 금반석씨티빌41차 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경128225 [1] 서울특별시 구로구 오류동 4-75 금반석씨티빌41차 제2층 제203호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경128225 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척로3길 85-5, 제2층 제203호 (오류동, 금반석씨티빌41차) | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 195,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경128225 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경128225 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 4-75 금반석씨티빌41차 제2층 제203호

용도: 다세대주택

감정가: 305,000,000원

토지면적: 33.63㎡ (약 10.17평)

건물면적: 57.53㎡ (약 17.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 01월 16일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하며, "서울오류초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 1호선 오류동역이 가까워 교통이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항으로는 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 매수인이 임차인의 권리를 인수하지 않아도 되는 조건이나, 임차인과의 관계를 명확히 확인해야 함을 시사합니다. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 오류동 지역은 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 유동인구의 접근성이 좋으며, 이는 소규모 근린생활시설의 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 단독주택, 아파트, 다세대주택이 혼재된 지역 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

지하철 1호선 오류동역이 근거리에 위치하여 서울 도심 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다. 서울오류초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 고려될 수 있습니다. 주변에 다양한 주거 형태가 혼재해 있어 생활 편의시설 또한 잘 갖춰져 있을 것으로 보입니다.

1.6. 건축물 상세

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 제2층 제203호입니다. 외벽은 돌 붙임 및 치장 벽돌 마감으로 되어 있으며, 샷시 창호를 사용하였습니다. 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있어 현대적인 생활이 가능합니다.

1.7. 토지 이용 및 제한사항

본건 토지는 남동측 하향 완경사지의 사다리형 토지로서, 현재 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 4월 3일까지) 등으로 제한되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 각종 제한사항은 향후 건축이나 개발 시 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매각물건명세서 상의 '주의사항'으로 명시된 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이는 명확한 법적 검토를 통해 매수인의 권리와 의무를 정확히 파악해야 합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정(2025년 4월 3일까지)은 해당 기간 내에 잔금을 납부하고 소유권 이전을 완료해야 하는 번거로움이 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역(7층 이하)이라는 용도지역 제한으로 인해 건물의 신축이나 증축에 있어 용적률 등의 법적 제한을 받게 됩니다. 건축허가·착공제한지역, 군사보호구역 등도 개발 계획 수립 시 반드시 확인해야 할 부분입니다. 현재 주변에 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 신축 연차가 얼마 되지 않은(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 비교적 좋은 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건, 토지거래허가구역 지정 등 복잡한 권리관계 및 제한사항이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 사전 조사가 필수적입니다. 제2종일반주거지역이라는 용도와 건축 제한 사항은 향후 가치 상승에 일부 제약이 될 수 있으나, 안정적인 주거 환경을 제공하는 지역이라는 점에서 긍정적인 평가도 가능합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며 관리가 용이합니다.

2. 교통 편리성: 오류동역(1호선) 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 안정적 주거 환경: 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

4. 저평가 가능성: 복잡한 권리사항으로 인해 경매 시장에서 경쟁이 덜할 수 있으며, 이를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종적인 투자 결정은 반드시 현장 방문 및 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계