나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135902 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경135902 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제3층 제303호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경135902 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로16길 21, 제3층 제303호 (화곡동, 더스위트) | 감정가: 246,000,000원 | 최저가: 100,762,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경135902 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경135902 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-481 더스위트 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 14.73㎡ (약 4.45평)

토지 지분율: 1473 (토지 전체 면적 중 본 건의 지분 비율로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

건물 지분율: 2340 (건물 전체 면적 중 본 건의 지분 비율로 추정)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 01월 18일

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

외벽: 석재 붙임 마감 등

내벽: 인테리어 마감 등

창호: 샷시 창호 등

건물 이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 설비 등

토지 형상 및 이용상태: 완경사지대의 자체지반 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 북측으로 약 4m 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화일초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 마을버스 정류장이 인근에 있고 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다. 완경사지에 위치하나 자체 지반은 평탄한 세장형 토지 위에 건물이 신축되어 있습니다. 북측으로는 약 4m의 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 고OO이며 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건'으로 매각된다는 점입니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하므로, 인수되는 임차권은 없다고 볼 수 있습니다. 다만, 이와 관련된 상세 내역은 등기부등본 및 관련 서류를 통해 더욱 면밀히 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

화곡동 일대는 다세대·다가구 주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 인근에 학교가 있고 지하철역이 소재하여 유동인구가 존재하며, 이는 상권 형성에 긍정적인 요소입니다. 다만, 본건이 주거지역에 위치하고 있어 상업 시설보다는 주거 관련 편의시설 위주로 발달했을 가능성이 높습니다. 인근의 화곡중앙시장 일대 도시재생활성화 계획이 추진되고 있어 향후 지역 활성화 및 상권 개선에 대한 기대감도 존재합니다.

1.5. 생활정보

본건은 '화일초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용 시 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 마을버스 정류장도 인근에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 편리합니다. 주거 환경 개선 사업(휴먼타운 2.0) 등이 추진되고 있어 향후 도로 확장, 공용 주차장 확보 등 주거 환경 개선이 기대되는 지역입니다. 또한, 강서구는 허준축제 등 다양한 지역 행사를 개최하며 문화생활 기회를 제공하기도 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 제한 사항으로는 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 속해 있어 건축물 높이 제한(7층 이하)이 적용됩니다. 이로 인해 재건축 시 사업성이 제한될 수 있습니다. 또한, '상대보호구역'에 해당하여 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 학원 등 특정 시설 입점이 제한될 수 있으므로, 관련 교육청의 확인이 필요합니다. 외부 검색 결과상, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 명확히 나타나지 않았습니다. 다만, 서울시 일부 고지대 주거지에서 발생하는 이동 약자를 위한 편의시설 부족 문제는 본건 지역의 경사도 및 접근성 등을 추가적으로 파악하여 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 깨끗한 건물 상태를 유지하고 있으며, 지하철역과 초등학교가 인접하여 주거 편의성이 양호한 다세대주택입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 공항 관련 고도 제한 및 제2종일반주거지역 규제로 인해 향후 건물 가치 상승이나 재건축에 제약이 있을 수 있다는 점은 고려해야 합니다. 주변의 도시재생 및 주거 환경 개선 사업 추진은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로서 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다. 화곡역 역세권이라는 점과 초등학교 인접성은 실수요자에게 매력적인 요소입니다. 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 인수 부담이 적은 편이며, 이는 명도 과정을 상대적으로 수월하게 만들 수 있습니다. 향후 지역 개발 계획 및 도시재생 사업 추진에 따른 가치 상승 가능성도 잠재하고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계