나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141341 [1] 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제6층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141341 [1] 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제6층 제603호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경141341 | 소재지: 서울특별시 강서구 남부순환로11길 51, 제6층 제603호 (공항동, 마곡대림밸리) | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 110,182,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경141341 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경141341 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 269,000,000원

토지 제공 면적: 17.08㎡ (약 5.17평)

토지 지분율: 1707.9999999999998

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 전용 면적: 29.27㎡ (약 8.86평)

건물 지분율: 2927

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 유OO

채무자: 유OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 07월 28일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, "서울송정중학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2020년 7월 28일에 사용 승인된 신축급 다세대주택 건물 내 6층에 위치하고 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다. 토지는 인접 필지와 비교하여 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

1.3. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 거리와 운행 상태를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 공항동 지역은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역으로서, 이에 따른 근린생활시설(소규모 상점, 식당 등)이 형성되어 있습니다. 서울송정중학교와 인접하여 학생들을 대상으로 한 상권도 일부 존재합니다. 김포국제공항과 인접해 있어 관련 종사자들을 위한 상권도 영향을 미칠 수 있습니다. 대규모 상업 시설이나 쇼핑몰과는 거리가 있어, 해당 지역 주민들은 생활 편의를 위해 인근의 다른 지역으로 이동하는 경우가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 북측으로는 서울송정중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 그 외 인근에 다양한 편의시설, 공공시설, 녹지공간 등에 대한 자세한 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 확인할 수 있습니다. 김포국제공항이 인접해 있어 공항 이용 및 관련 시설 접근이 용이할 수 있습니다.

1.6. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자이자 채무자는 유OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권 등기사항이 존재합니다. 해당 임차인은 2020년 11월 29일에 임대차 계약을 체결하였고, 2021년 1월 25일에 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 금255,000,000원입니다.

가장 중요한 주의사항으로는, 해당 물건은 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 통상적으로 임차인이 매수인에게 권리를 주장할 수 없음을 의미하며, 명도 절차에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도에 대한 부담이 줄어들 것으로 예상되지만, 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 또한, 상당한 금액의 임차보증금(255,000,000원)에 대한 권리 관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획상 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등으로 제한받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 건물 신축, 증축 또는 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

더불어, 해당 지역은 현재 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 지역의 개발 방향이나 규제 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 지역 조사 결과, 통상적인 의미의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 김포국제공항이 인접해 있어 관련 소음이나 항공기 운항에 따른 영향은 고려될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호한 신축급 다세대주택입니다. 서울 강서구 공항동이라는 입지 조건과 함께, 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 명도 리스크가 감소된 점은 매력적인 요소입니다. 다만, 복수의 토지이용계획상 제한 사항과 현재 진행 중인 도시관리계획 입안은 장기적인 개발 가치에 대한 신중한 검토를 요구합니다. 임차인과의 명도 절차를 원활하게 진행하고, 관련 법규 및 지역 개발 동향을 면밀히 파악하는 것이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

1.9. 투자 포인트

장점

신축급 건물로 건물 상태 양호 (2020년 준공).

임차인의 대항력 포기 조건으로 명도 부담 감소 기대.

서울 강서구라는 입지적 메리트.

단점

다수의 토지이용계획상 제한으로 인한 개발의 불확실성.

상당한 규모의 임차보증금 존재.

주변 대규모 상권 및 편의시설과의 접근성 추가 확인 필요.

고려사항

임차인과의 명도 절차 진행 시 협의 방안 및 법적 대응 방안 마련.

향후 지역 개발 계획 및 도시관리계획 변경 등 관련 정보 지속적인 모니터링.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계