나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141723 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 355-6 에스케이파크리움 4층 401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141723 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 355-6 에스케이파크리움 4층 401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경141723 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로24길 27, 4층 401호 (화곡동,에스케이파크리움) | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 135,168,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경141723 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 355-6 에스케이파크리움 4층 401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 330,000,000원

토지면적: 21.82㎡ (약 6.6평)

토지 지분율: 2182 (제시된 수치)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.95㎡ (약 8.5평) - 전용면적 기준

건물 지분율: 2795 (제시된 수치)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 8월 24일

1.2. 입지조건

본건은 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량의 접근이 용이하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 가까이 있어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이한 편입니다. 단지형 다세대주택으로, 주변 주거 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 등기부상 권리관계는 명확히 확인되어야 하나, 제시된 주의사항에 따르면 임차인이 존재하며, 해당 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 통상적으로 임차인 관련 법적 분쟁의 소지를 상당 부분 해소시켜 주는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 소유자와 채무자가 동일인(송OO)이라는 점은 참고할 사항입니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 위 대항력 포기 조건이 적용될 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 오랜 기간 다세대·다가구 주택이 밀집되어 주거 기능이 강한 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 서비스 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 까치산역 인근으로 상업 시설이 밀집되어 있어 역세권의 편의성을 누릴 수 있습니다.

1.5. 생활정보

2021년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 서울월정초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경으로는 양호한 편입니다. 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 높다고 볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 도시지역 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항시설법에 따른 수평표면구역(고도 제한)에 해당합니다. 또한, 김포국제공항과 인접하여 항공기 소음 피해의 가능성이 있으며, 일부 지역에서는 항공기 소음으로 인한 불편을 호소하는 주민들의 의견이 있습니다. 공항시설법 및 군사기지 및 군사시설 보호법 등에 따른 고도 제한 및 보호 구역에 해당하므로, 건물 신축 또는 증축 시 제한이 따를 수 있습니다. 더불어 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역이며, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다. 현재 화곡동 일대는 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 사업이 활발히 추진되고 있어, 지역 개발 가능성과 함께 난개발 또는 주거 환경 변화의 가능성도 내포하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 상태가 양호하며, 까치산역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건은 권리상의 불확실성을 크게 줄여주는 요소입니다. 다만, 공항 인접으로 인한 항공기 소음 및 고도 제한, 토지거래허가구역 지정 등은 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 신축 건물이라는 장점과 편리한 교통망을 바탕으로 실수요자 또는 장기 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물 (2021년 준공)

까치산역 (2호선, 5호선) 역세권으로 편리한 교통망 확보

임차인의 대항력 포기 조건으로 권리 인수 부담 감소

서울월정초등학교 인접으로 교육 환경 우수

다세대주택 밀집 지역으로 향후 소규모 정비 사업(모아타운) 등 개발 가능성 내포 (투자 시 변동성 고려 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계