나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142450 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1129-26 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142450 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1129-26 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경142450
• 주소: 서울특별시 강서구 까치산로 180-14, 제4층 제402호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2024타경142450 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로 180-14, 제4층 제402호 | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 114,688,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경142450 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142450 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1129-26 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

토지면적: 26.98㎡ (약 8.16평)

토지 지분율: 2698

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.31㎡ (약 14.31평)

건물 지분율: 4731

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: (OOOOO

채무자: (OOOOO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2011년 7월 22일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울동서초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택 및 공동주택 등이 혼재되어 있습니다. 서측으로는 폭 약 5m의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인으로 파악됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특히 주의사항으로, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각으로 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 임차권이나 대항력 있는 임차인이 없음을 의미할 수 있으나, 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거지역으로 형성되어 있으며, "서울동서초등학교"가 인근에 있어 학군 수요가 있습니다. 생활 편의시설로는 소규모 상점 및 편의시설이 지역 내에 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 대규모 상업시설이나 유흥시설 등은 직접적으로 언급되지 않아 비교적 정온한 주거 환경을 유지하고 있습니다. 다만, 서울 강서·마곡지구와 관련하여 마곡열병합발전소 건설 등 대규모 개발 계획이 있었으나 주민 반대 등 이슈가 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지와는 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 제4층 제402호이며, 다세대주택으로 사용 중입니다. 내부 구성은 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 이루어져 있습니다. 전기, 소화전, 개별난방(도시가스), 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **임차인 관련:** 대항력 포기 조건으로 매각되지만, 임차인의 정확한 권리관계 및 명도 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2. **토지이용계획:** 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항), 소규모주택정비 관리지역 등에 지정되어 있어 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 공항 관련 규제, 원추표면구역, 대공방어협조구역 등은 건축물의 높이 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. **가축사육제한구역, 상대보호구역:** 지역경제과 및 강서교육지원청 확인이 필요합니다.

4. **토지거래계약허가구역:** 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정되어 있으며, 이는 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미하나, 건물 매각 시 직접적인 영향을 주는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 서울동서초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 비교적 최근 연식(2011년 준공)의 건물이지만, 여러 토지이용계획상의 제한 사항이 존재합니다. 특히 임차인 관련 대항력 포기 조건은 매수인의 명도 부담을 경감시킬 수 있으나, 정확한 권리 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 특별매각조건으로 보증금이 최저가의 20%인 점은 초기 자금 부담을 높일 수 있습니다. 주거용으로 활용하기에 기본적인 시설은 갖추어져 있으나, 향후 건물 증개축 등에 대한 계획이 있다면 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **안정적인 주거 환경:** 서울동서초등학교 인근의 주거 지역으로, 기본적인 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. **일괄 매각:** 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 지분 확보를 통한 재산권 행사가 가능합니다.

3. **교통 접근성:** 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

4. **명도 용이성 가능성:** 대항력 포기 조건부 매각으로, 명도 과정이 비교적 수월할 수 있습니다 (정확한 확인 필요).

투자를 고려하시는 분께서는 임차인의 권리관계, 주변 시세, 건물 상태, 그리고 토지이용계획 상의 모든 제한 사항을 면밀히 분석하신 후 신중한 결정을 내리시길 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계