나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142139 [1] 서울특별시 양천구 신정동 939-10 큐브쓰리 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142139 [1] 서울특별시 양천구 신정동 939-10 큐브쓰리 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경142139 | 소재지: 서울특별시 양천구 오목로23길 17, 4층402호 (신정동,큐브쓰리) | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 120,832,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경142139 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142139 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 939-10 큐브쓰리 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 14.64㎡ (약 4.43평)

건물면적: 21.82㎡ (약 6.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되었습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 5호선 신정역(은행정)에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주거 지역 내에 위치하여 주변은 공동주택, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하며, 근린생활시설과 학교 등도 인접해 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 송OO입니다. 권리 분석상 가장 주목해야 할 부분은 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"입니다. 이는 해당 부동산에 임차인이 존재하더라도, 이들이 새로운 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건이 붙어 매각이 진행됨을 의미합니다. 이는 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 줄여줄 수 있으나, 정확한 임차인 현황 및 포기 조건의 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다. 또한, 본 건은 "재매각" 건으로, 이는 최초 경매에서 유찰되었음을 의미합니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 신정동 일대는 주거 지역과 함께 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 지하철 5호선 신정역을 중심으로 형성된 상권은 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 다양한 소매점, 음식점, 서비스 업종 등이 분포하고 있습니다. 다세대주택으로서 직접적인 상업 시설 이용보다는, 이러한 주변 상권을 통해 편리한 생활을 누릴 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 다세대주택 중 4층 402호입니다. "집합건축물대장" 상 사용승인일은 2021년 9월 2일로 비교적 신축에 속합니다. 건물 외부는 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내부는 정보가 제한적입니다. 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 구비되어 있습니다. 토지는 완경사지의 가장형으로, 현황 다세대주택의 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 오목로23길의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서 특정 사유로 인해 매수자를 찾지 못했거나, 매각이 취소되었을 가능성을 시사합니다. 이는 가격, 권리관계, 혹은 물건 자체의 하자 등 다양한 요인에 기인할 수 있으므로, 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 임차인의 실제 점유 현황 및 포기 조건의 효력 범위에 대한 정확한 법률적 검토가 요구됩니다. 건물 내부구조에 대한 조사가 내부자 부재 등으로 제한되었던 점은, 인수 후 예상치 못한 하자나 수리 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 다양한 용도 제한 지역(교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등)에 속해 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신정역 역세권이라는 입지적 장점과 비교적 신축 건물이라는 점이 긍정적입니다. 주변 생활 편의 시설 및 교통 환경 또한 양호한 편입니다. 그러나 재매각 물건이라는 점, 임차인의 대항력 포기 조건이라는 특이사항, 그리고 내부 구조 조사 제한 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 가격적인 메리트가 있다면 고려해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

1. 역세권의 안정성: 지하철 5호선 신정역 인근에 위치하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

2. 신축급 건물: 2021년 준공된 건물로, 즉각적인 대규모 수리보다는 기본적인 유지보수에 집중할 수 있습니다.

3. 가격 메리트: 재매각 물건으로, 이전 경매가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

4. 지역 수요: 신정동은 오피스텔 및 다세대주택 거주 수요가 꾸준한 지역입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계