나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142825 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경142825 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경142825
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로17나길 23, 제5층 제501호 (화곡동, 근화아이리스)
• 감정가: 285,000,000원
• 최저가: 116,736,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매1계 2024타경142825 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로17나길 23, 제5층 제501호 (화곡동, 근화아이리스) | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 116,736,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경142825 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경142825 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택/단지형다세대주택)

감정가: 285,000,000원

토지면적: 18.39㎡ (약 5.56평)

건물면적: 27.27㎡ (약 8.25평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택 밀집 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장과 까치산역을 통해 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 제5층 제501호이며, 2021년 6월 3일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 인조석 마감, 창호는 PVC 창호 등으로 마감되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방 1개, 거실, 주방, 화장실, 보일러실, 현관 등으로 구성된 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 사용 중입니다. 도시가스 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 정보

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 본 건 건물의 부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 약 6m 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 문OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 점은 "주의사항"에 명시된 내용으로, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 것입니다. 이는 명도 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소로 판단됩니다.

1.6. 상권분석

까치산역 일대는 2호선과 5호선이 만나는 더블 역세권으로, 지하철 출구가 한 곳에 모여 있어 유동인구 집중력이 높습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 여성 의류, 패션잡화, 미용, 약국, 식음료 등 지역밀착형 업종이 성업 중입니다. 또한 롯데리아, 편의점, 베이커리 등 대기업 브랜드 매장들도 가까이 위치하여 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 현대화된 까치산 시장도 인접해 있어 배후 주거지의 소비 수요가 탄탄한 편입니다.

1.7. 생활정보

까치산역 인근은 주거 기능과 상업 기능이 조화롭게 발달된 지역입니다. 지하철역과 버스정류장이 가까워 출퇴근이 용이하며, 주변에 다양한 상점과 편의시설이 밀집해 있어 생활하기 편리합니다. 신축 건물(2021년 사용승인)로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 방 1개로 구성된 소형 주거 공간입니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 건은 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이므로, 해당 조건이 명확히 이행되는지 확인이 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 파악되고 있어, 실제 거주 현황이나 숨겨진 임차인이 있는지 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. 토지이용계획상 공항 관련 보호 구역들이 다수 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 더블 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 완공)의 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 주변 상권이 활발하고 주거 밀집 지역이라 안정적인 수요가 기대됩니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 관련 리스크를 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 공항 관련 구역 지정 등의 잠재적 리스크는 사전에 충분히 검토해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

1. **더블 역세권 입지:** 지하철 2호선, 5호선 까치산역 도보 이용 가능 거리로 교통 편리성 우수.

2. **신축 건물:** 2021년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 부담이 적음.

3. **활발한 배후 상권:** 주거 밀집 지역이자 역세권 상권으로 유동인구와 배후 수요가 풍부함.

4. **명도 리스크 완화:** 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 명도 관련 분쟁 가능성 감소.

5. **토지/건물 일괄 매각:** 소유권 확보 용이.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계