나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143583 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143583 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2024타경143583 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로28가길 13-19, 제4층 제402호 (화곡동, 시그니엘) | 감정가: 336,000,000원 | 최저가: 137,626,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경143583 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143583 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 단지형다세대)

감정가: 336,000,000원

토지면적: 19.57㎡ (약 5.92평)

건물면적: 29.70㎡ (약 9.00평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 8월 31일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 4층 402호

매각 특이사항: 임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.2. 물건 현황

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치한 다세대주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 중 4층에 위치한 402호입니다.

2021년 8월 31일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내부에는 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설이 갖추어져 있으며, 승강기 및 피로티 주차장이 설치되어 있습니다.

외벽은 벽돌타일로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

이용 상태는 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

1.3. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "월정초등학교"가 남동측 인근에 소재하고 있습니다.

주변 환경은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

교통 상황으로는 인근에 간선 및 지선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 이는 본 건의 대중교통 편의도가 보통 수준임을 나타냅니다.

건물 남동측으로는 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

화곡동 일대는 우장산, 봉제산 등 녹지 환경과 함께 서울월정초등학교를 비롯한 교육 시설이 인접해 있으며, 교통망으로는 2호선과 5호선 이용이 가능한 지역적 특성을 지니고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

소유자 겸 채무자는 송OO입니다.

등기사항전부증명서상 임차권 설정이 되어 있는 것으로 확인됩니다.

주요 특이사항으로는 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 낙찰 시 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있으나, 반드시 매각물건명세서 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권분석

화곡동 지역은 서울 서남권의 주거 밀집 지역으로, 특히 다세대주택 및 빌라가 많은 곳으로 알려져 있습니다.

본 건이 위치한 화곡동 359-27 일대는 월정초등학교와 인접하여 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

인근 지역은 다세대, 단독 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

화곡동은 2호선과 5호선 이용이 가능한 역세권 지역으로, 인근 주요 도로로는 공항대로가 있어 목동, 마곡 등 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

전반적으로 주거 지역 중심의 상권으로, 지역 주민을 대상으로 하는 생활 편의 시설 위주의 상권이 발달해 있을 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

본 건은 서울월정초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

2021년 8월 31일 사용승인된 건물로, 비교적 신축급에 해당하여 내부 시설 및 설비가 양호할 것으로 예상됩니다.

건물에는 기본적인 난방, 위생, 급배수 설비 외에 승강기와 피로티 주차장이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

주변에 공원이 인접해 있다는 점(팔마공원, 까치산, 호두리공원 등)은 쾌적한 주거 환경에 기여할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

토지 이용 계획상 다양한 제한사항이 존재합니다. 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 - 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

임차권이 설정되어 있으나, 매각 조건상 대항력 포기 조건이므로 명도 관련 리스크는 낮을 것으로 예상되나, 법적 검토가 필수적입니다.

화곡동 일대는 지역에 따라 저밀도 주거지역으로 분류되기도 하며, 개발 계획(모아타운, 도심복합사업 등)이 진행 중인 구역과 그렇지 않은 구역이 혼재되어 있습니다.

따라서, 향후 지역 개발 방향 및 관련 규제 변화에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 초등학교 인접 및 편리한 교통망을 갖춘 좋은 입지 조건을 가지고 있습니다.

특히, 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점은 명도 관련 불확실성을 줄여주어 투자자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

다만, 공항 관련 고도 제한 구역 및 토지거래허가구역 지정 등 몇 가지 법적, 행정적 제한 사항을 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경과 함께 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

신축급 건물 (2021년 사용승인)로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

월정초등학교 인접 및 지하철 5호선, 2호선 이용이 가능한 교통의 편리성은 주거 가치를 높입니다.

임차인의 대항력 포기 조건으로 인한 명도 리스크 감소는 투자 결정에 긍정적인 요소입니다.

화곡동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있으며, 재개발 및 모아타운 등 도시 정비 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

감정가를 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계