나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143576 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 83-8 푸른풍경채 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143576 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 83-8 푸른풍경채 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경143576 | 소재지: 서울특별시 강서구 우현로 8-10, 제4층 제401호 (화곡동, 푸른풍경채) | 감정가: 234,300,000원 | 최저가: 95,970,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경143576 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143576 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 83-8 푸른풍경채 제4층 제401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중)

감정가: 234,300,000원

토지면적: 21.58㎡ (약 6.53평)

건물면적: 29.09㎡ (약 8.79평) (전용면적 개념)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각, 제시외 건물 포함, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택이 밀집된 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

토지 형상은 사다리형 평지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 남측으로는 노폭 약 4m 내외, 북측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 북측 도로는 차량 진출입이 제한될 수 있습니다.

주변에 우장초등학교가 근접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주거 밀집 지역 특성상 편의시설 이용이 용이합니다. 최근 주변 지역은 재개발 및 신축 빌라 건설이 활발히 이루어지고 있어 주거 환경 개선이 기대되는 지역입니다. 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자는 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

권리상 주요 사항으로는 주택임차권 등기가 존재하며, 임차보증금은 221,000,000원입니다.

특이사항으로 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기하는 조건이므로, 명확한 법률 검토가 필요합니다.

집합건축물대장상 위반건축물(무단증축)로 등재되어 있어 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있습니다.

인근에 편의점, 마트, 식당 등 생활 편의시설이 갖춰져 있어 주거 생활에는 불편함이 없습니다.

대규모 상업 시설이나 오피스 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 조용하고 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제4층 제401호이며, 2019년 02월 20일에 사용승인되었습니다. 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내부에는 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.

또한, 건물 내에 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있어 생활의 편리성을 더합니다.

주변에 우장초등학교가 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 유찰되었거나 계약이 성사되지 못한 이유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

집합건축물대장에 위반건축물(무단증축)로 등재된 사실이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 원상복구 명령, 이행강제금 부과, 건물 가치 하락 등의 문제를 야기할 수 있습니다.

제시외 건물(9.00㎡)이 존재하며, 이는 공부와 일치하지 않는 부분으로 매각에 포함됩니다. 실제 현황 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

주택임차권 등기가 존재하며, 임차보증금이 221,000,000원으로 높은 편입니다. 대항력 포기 조건에 대한 정확한 해석과 향후 임차인과의 관계 설정에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축의 다세대주택으로, 우장초등학교 인근의 주거 입지를 갖추고 있습니다.

하지만 재매각 물건이라는 점, 위반건축물 등재, 높은 금액의 임차보증금과 대항력 포기 조건 등 다소 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다.

특히 위반건축물 문제는 법적, 경제적 부담으로 작용할 수 있으므로, 해당 부분에 대한 명확한 처리 방안을 강구하거나 인수 시 발생할 수 있는 위험을 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치와 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다.

위반건축물 문제 해결 가능성, 임차권 문제의 명확한 처리, 그리고 재매각 사유 등을 면밀히 분석하여 잠재적 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

만약 위반건축물 문제를 합리적인 비용으로 해결하고, 임차권 문제를 명확히 정리한다면 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하여 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

철저한 현장 조사와 법률 전문가의 도움을 받아 리스크를 최소화하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계