나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143705 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143705 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2024타경143705 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로17바길 57, 제4층 제402호 (개봉동, 다솜그랑빌) | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 183,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경143705 (1) 물건 보고서

### 1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경143705 (1)이며, 해당 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 제4층 제402호에 위치한 다세대주택입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자는 송OO이며, 채무자 역시 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 제4층 제402호이며, 사용승인일자는 2021년 6월 11일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 건물의 전용면적은 29.67㎡ (약 9.00평)이며, 토지 지분 면적은 18.06㎡ (약 5.46평)입니다. 본 건물의 감정가는 286,000,000원입니다.

### 1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동(제공된 정보의 주위환경 및 교통상황 설명 기준)에 위치하며, 지하철 1호선 "오류동역"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설, 근린공원, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 오류동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

주변 상권으로는 오류버들시장이 있으며, 이는 로컬 브랜드 상권 육성사업을 통해 지역 주민과 외부 유입을 위한 다양한 노력을 기울이고 있는 곳입니다.

혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적인 주거 지역으로 판단됩니다.

### 1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(송OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 주의사항으로는 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 승계받아 경매를 신청한 경우 발생하며, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금 관련 대항력을 인수하지 않게 됩니다. 따라서, 임차인의 보증금 반환 관련 문제가 낙찰자에게 귀속되지 않을 가능성이 높으나, 정확한 매각물건명세서를 통해 대항력 포기 조건의 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

또한, 특별 매각 조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 책정되어 있습니다. 이는 일반적인 10%보다 높은 비율이므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 장애물 제한 표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 이러한 제한 사항들은 향후 건물 증개축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

### 1.4. 상권분석

본건이 속한 건물에는 1층 근린생활시설 1개호, 2층부터 4층까지 각 4세대, 5층 3세대의 다세대주택으로 총 15세대로 구성되어 있습니다. 주변은 아파트 및 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 오류동역 인근 오류버들시장은 로컬 창업자 육성, 시설 개선 등을 통해 상권을 활성화하려는 노력이 진행 중입니다.

인근에 대규모 상업시설보다는 주택가에 근접한 소규모 상업시설들이 분포할 것으로 예상됩니다.

### 1.5. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방, 화장실 등으로 이용 중입니다. 건물에는 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비가 갖추어져 있으며, 1층에는 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

주변에는 지하철 1호선 오류동역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 단지 주변에 아파트 및 다세대주택이 밀집하여 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다. 또한, 주변에는 근린공원 및 각급 학교가 소재하고 있어 생활 환경이 비교적 쾌적할 것으로 보입니다.

### 1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인의 대항력 포기 조건 매각입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에게 보증금을 대신 지급하고 채권을 승계받아 경매를 신청한 경우로, 낙찰자가 임차인의 보증금에 대해 인수 부담이 없을 가능성이 높으나, 법원의 최종 결정에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서 확인이 필수적입니다. 만약 대항력 포기 조건이 명확하지 않거나 법원에서 인수 조건으로 변경될 경우, 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 건물이 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 상의 제한 사항이 있습니다. 이는 향후 건물 증축, 대수선 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

마지막으로, 임대 내역이 미상으로 알려져 있어, 현재 공실 상태인지, 임대 중이라면 임대료 수준이 어느 정도인지 파악되지 않은 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

### 1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 지하철역과의 접근성이 양호하고 주거 환경이 형성된 지역에 위치하고 있습니다. 토지와 건물 일괄 매각 조건이며, 특히 임차인의 대항력 포기 조건 매각이라는 점이 가장 큰 특징이자 고려해야 할 사항입니다. 이 조건이 명확히 이행된다면 낙찰자가 보증금 인수 부담을 덜 수 있어 투자의 매력도가 높아질 수 있습니다.

다만, 특별 매각 조건으로 보증금이 최저매각가의 20%로 높은 점, 그리고 건축 관련 법규상의 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

### 1.8. 투자 포인트

1. **신축 건물**: 2021년에 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 수리비 등 초기 투자 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

2. **역세권 입지**: 지하철 1호선 오류동역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

3. **대항력 포기 조건**: 임차인의 대항력 포기 조건이 명확히 적용된다면, 전세 보증금 미반환 위험에서 벗어나 비교적 안전하게 투자할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (매각물건명세서 필수 확인)

4. **일괄 매각**: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 재산권 행사에 유리할 수 있습니다.

5. **개발 가능성**: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로, 향후 건축 규제 완화 시 용적률 상향 등의 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. (다만, 관련 법규 제약 사항 확인 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계