나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149147 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제11층 제1101호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149147 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제11층 제1101호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경149147
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로 288, 제11층 제1101호 (화곡동, 엠제이타운)
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2024타경149147 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 288, 제11층 제1101호 (화곡동, 엠제이타운) | 감정가: 149,000,000원 | 최저가: 76,288,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2024타경149147 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149147 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제11층 제1101호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 149,000,000원

토지면적: 2.68㎡ (약 0.81평)

토지 지분율: 268

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.77㎡ (약 4.17평)

건물 지분율: 1377

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 남서측 인근 화곡로변에 위치하고 있습니다. 주변은 상업시설, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 후면부에는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 강서구청 및 우정초등학교 등 공공시설과 교육기관이 소재하여 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 위치하나 이용이 아주 편리한 편은 아닙니다. 북서측의 화곡로와 남동측 인근의 까치산로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 수준입니다. 향후 대장홍대선 개통 시 화곡역의 이용 편의성이 개선될 것으로 기대됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 사건번호는 서울남부지방법원 2024타경149147 (1)입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건은 재매각 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 달리 주의 깊은 확인이 필요합니다. 특히, 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점은 중요한 고려 사항입니다. 2023년 3월 28일 서울남부지방법원의 임차등기명령(2023카임10910)에 의거하여 주택임차권이 등기 설정되었으며, 임차보증금은 148,000,000원으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

화곡동은 강서 지역의 대표적인 복합상권 중 하나로, 주거지와 관공서, 학교 등이 인접하여 배후수요가 풍부한 편입니다. 본건이 위치한 지역은 상업시설 및 업무시설이 밀집한 곳으로, 노변 상가와 이면의 먹자골목 등이 발달해 있습니다. 강서구청이 마곡지구로 이전할 예정(2026년 예정)이라는 점은 장기적으로 상권에 영향을 미칠 수 있으나, 지역 상인들은 복합문화센터나 스포츠센터 등 주민 편의시설 확충을 통해 상권을 활성화하려는 움직임도 있습니다. 현재는 전세사기 여파로 인한 빌라 기피 현상 등으로 상권이 다소 침체된 분위기도 감지됩니다.

1.5. 생활정보

본 건 주변에는 강서구청, 우정초등학교 등 공공시설과 교육기관이 인접해 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 인근에는 다양한 상업시설, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '재매각'이라는 점과 '임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건'입니다. 재매각은 이전 입찰 과정에서 문제가 있었음을 시사하며, 낙찰 후 잔금 납부 등의 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 또한, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건은 명도가 복잡해지거나 법적 분쟁의 소지를 남길 수 있습니다. 토지이용계획 및 제한상태에는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 건축법 관련 규제, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09) 등 다수의 규제가 존재하므로, 향후 건물 이용 및 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았으나, 화곡동 일부 지역은 전세사기 이슈 등으로 인해 부정적인 인식이 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권(도보 거리)에 위치한 오피스텔로, 감정가 대비 소형 면적을 가지고 있습니다. 재매각 물건이라는 점과 임차인의 보증금 반환청구권 포기라는 특수한 매각 조건은 신중한 접근을 요합니다. 교통 접근성은 무난하나, 화곡역 이용이 아주 원활하지 않다는 점은 아쉬운 부분입니다. 강서구청 이전 예정, 전세사기 여파 등 지역 상권 및 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 요인들을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 서울 강서구 주요 지역에 위치한 소형 오피스텔로, 1인 가구나 소규모 사업체에게 적합할 수 있습니다.

- 재매각 물건으로, 일반 경매보다 유리한 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. (단, 추가적인 리스크 확인 필수)

- 화곡역 인근으로 향후 교통망 개선(대장홍대선) 시 수혜 기대.

- 명확한 권리 분석 및 임차인과의 협상/정리 방안을 철저히 준비해야 합니다.

- 주변 상권 및 개발 계획(강서구청 부지 활용 등)을 장기적인 관점에서 분석할 필요가 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계