나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123040 [1] 서울특별시 관악구 신림동 608-7 한나래빌 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경123040 [1] 서울특별시 관악구 신림동 608-7 한나래빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울중앙지방법원 경매2계 2024타경123040 | 소재지: 서울특별시 관악구 법원단지3길 22, 3층302호 (신림동,한나래빌) | 감정가: 371,000,000원 | 최저가: 121,570,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경123040 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경123040 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 608-7 한나래빌 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 371,000,000원

토지면적: 31.04㎡ (약 9.39평)

토지 지분율: 3104

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 53.56㎡ (약 16.20평)

건물 지분율: 5356

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항:

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난우초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건중 제3층 제302호로서, 외벽은 타일붙임 및 치장벽돌 마감 등이며, 내벽 및 바닥은 미상, 창호는 플라스틱 프레임 창 등임.

이용상태: 현재 본건은 전체 다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실겸화장실2, 현관 등)으로 이용중임. 본건의 이용상황은 이해관계인의 부재 및 시건장치 등으로 인해 집합건축물대장 및 건축물현황도에 의거하였음.

설비내역: 도시가스보일러에 의한 개별난방, 위생설비 및 급배수시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 본건은 서측 하향 완경사지대 내 자체 지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등: 본건 동측으로 노폭 약 7m내외, 서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 해당함.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대 미상임. 본건은 경사지에 소재하여 공부상 3층으로 등재되어 있으나, 동측 접면도로와 서측 접면도로 간 고저차가 커 동측 접면도로에서 계단을 통해 직접 접근이 가능함.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "난우초등학교" 남동측 인근에 자리 잡아 교육 환경이 우수합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 동측 약 7m, 서측 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 용이합니다.

1.4. 교통상황

단지 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로는 단지까지 진출입이 가능하며, 주변 도로망을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제302호입니다. 외벽은 타일붙임 및 치장벽돌 마감으로 되어 있으며, 내부 마감 및 창호는 일반적인 수준입니다. 현재 방 3개, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

전용면적/공급면적: 53.56㎡ (약 16.20평)

1.6. 설비내역

도시가스보일러를 이용한 개별난방 시스템이 갖추어져 있으며, 기본적인 위생설비 및 급배수시설이 설치되어 있습니다. 또한, 건물 내 승강기가 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1.7. 토지 현황

토지는 서측 하향 완경사지에 위치하며, 자체 지반은 평탄하게 조성된 부정형 토지입니다. 주거용 건부지로 이용 중에 있으며, 동측과 서측으로 포장도로가 접해 있어 도로 조건은 양호한 편입니다.

1.8. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있으므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

1.9. 공부와의 차이 및 기타 특이사항

공부상 등재 내용과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 다만, 본건은 경사지에 소재하여 공부상 3층으로 등재되어 있으나, 동측 접면도로와 서측 접면도로 간 고저차가 커 동측 도로에서 계단을 통해 직접 접근이 가능한 구조입니다.

1.10. 권리분석

본건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자인 주OOOOOOO의 신청으로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 박OO씨입니다. 일반적으로 강제경매는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되지만, 정확한 권리관계 확인을 위해서는 등기사항전부증명서 및 관련 법원 기록을 상세히 검토하는 것이 필수적입니다.

1.11. 상권분석

본건이 위치한 신림동 608-7번지 일대는 조용한 주택가로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 인근 "난우초등학교"가 있어 학군 수요가 있으며, 생활 편의를 위한 편의점, 마트, 학원, 병원 등의 기본적인 생활 서비스 시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 신림역 주변의 발달된 상업 및 문화 시설 이용도 용이합니다.

1.12. 생활정보

단지 인근에 난우초등학교가 있어 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다. 주택가 밀집 지역으로 조용하고 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 도시가스 개별난방, 급배수 시설, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있어 주거 만족도를 높여줍니다.

1.13. 잠재적 리스크

본건은 경사지에 위치하고 있어 동서측 도로 간 고저차로 인한 접근성에 일부 불편함이 있을 수 있습니다. (단, 동측 도로에서 계단으로 직접 접근 가능) 또한, 임대 상태가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 행위가 제한되며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하므로 사전에 면밀히 검토해야 합니다. 외부 지도 서비스 검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.14. 종합 의견

서울특별시 관악구 신림동의 안정적인 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 교육 환경이 우수하고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 경사지 위치로 인한 일부 접근성 문제는 있으나, 동측 도로에서의 접근이 가능하여 크게 문제 되지 않을 것으로 보입니다. 강제경매 물건으로 권리관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 임대 현황 미확인으로 인한 명도 과정은 주의가 필요합니다.

1.15. 투자 포인트

초등학교와 인접한 지역적 이점은 가족 단위 실수요자들에게 매력적인 요소이며, 장기적인 관점에서 안정적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 향후 임대 수익 창출의 잠재력을 가지고 있습니다. 재정비 및 리모델링을 통해 주택의 가치를 높여 투자 수익률을 극대화할 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매2계