나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경125015 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 102호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로(가)의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 194미터), 과밀억제권역.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경125015 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-246 레미안아트빌 1층102호

용도: 다세대주택

토지면적: 18.40㎡ (약 5.56평)

건물면적: 28.15㎡ (약 8.52평)

감정가: 242,000,000원

1.2. 부동산 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 102호

토지형상: 가장형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중

건축년도: 2020년 8월 (건축물대장상 사용승인일 2021년 4월 30일)

2. 입지조건

2.1. 교통

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건 남서측으로는 포장된 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김성환 외 2명 (2021-05-06)

공유자전원지분전부 이전(매매): 김건회 (2021-08-31)

주택임차권: 김새연 (2023-09-12, 보증금 254,000,000원, 말소 예정)

강제경매(말소기준권리): 주택도시보증공사 (2024-12-11, 금액 275,220,396원)

등기부채권 총액: 254,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김새연)

보증금: 254,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-30

확정일자: 2021-08-04

배당신고일자: 2023-09-12

대항력: 없음 (경매 정보상 기재)

3.3. 특이사항 및 인수/소멸 권리

본건은 "대항력있는임차인" 존재 가능성이 명시되어 있으나, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 임차인 현황에도 대항력이 없다고 표기되어 있습니다.

주택도시보증공사가 채권자로서 진행하는 강제경매이며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 특별 매각조건으로 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG 인수조건 변경과 관련된 사항으로, 낙찰 후 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 신림동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 학교(남강고등학교)가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능 (보통 수준)

* 교육: 남강고등학교 인근 위치 (교육환경보호구역)

* 편의시설: 근린생활시설 혼재 (구체적 정보 부족)

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없다고 표기되어 있으나, "대항력있는임차인" 문구와 HUG 인수조건 변경 등 특수 매각 조건으로 인해 명확한 권리 관계 재확인이 필요합니다.

* 임차인 및 HUG 측과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 감정가와 시세, 그리고 물건의 특수성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2020-2021년 건축) 다세대주택 1층 물건입니다. 입지, 교통, 주변 환경은 무난한 편이나, 복잡한 권리관계 및 HUG 관련 특수 매각 조건이 존재하여 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 권리상 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 리스크를 충분히 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점.

* 최근에 건축된 건물로 상품성 양호 기대.

* 권리관계 정리 및 명도 성공 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 30.92㎡ (1991년 건축, 1층) 다세대주택이 18,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 600만원 수준입니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 29.56㎡ (2015년 건축, 6층) 다세대주택이 32,000만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,080만원 수준입니다.

본건은 2020-2021년 건축된 신축 건물로, 1991년식 건물보다는 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 2015년식 건물의 시세(3.3㎡당 약 1,080만원)를 고려할 때, 본건(28.15㎡)의 시장 가치는 25,000만원에서 28,000만원 사이로 추정할 수 있습니다. 본건의 감정가는 24,200,000원입니다.

인수 보증금: 0원 (권리분석상 소멸 예정)

예상 입찰가 산정:

감정가 242,000,000원과 추정 시세 범위를 고려할 때, 신축 건물이라는 장점을 반영하되, 특수 매각 조건으로 인한 리스크를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

추정 입찰가: 245,000,000원 ~ 270,000,000원

주의사항:

본 물건의 입찰을 고려하신다면, 반드시 현장을 방문하여 건물의 상태 및 주변 환경을 직접 확인하시고, "대항력있는임차인" 및 HUG 관련 특수 매각 조건에 대한 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와 함께 철저한 권리 분석 및 명도 계획을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.