나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경3943 [1] 경기도 양주시 남면 상수리 411-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두륜 · 평가일 2023.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 남면 상수리 소재 "상수초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 자연취락, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

6필지 공히 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 기호 1-3,5,8은 공업용 건부지로 이용중이고, 기호 9는 현황 도로로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 제한보호구역(위임지역 12M),
배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 2 : 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든
축종 제한), 제한보호구역(위임지역 12M), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 5 : 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종 제한), 제한보호구역(위임지역 12M), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.
기호 7,8 : 자연녹지지역, 소로1류(폭 10m-12m)(집산도로), 가축사육제한구역(모든 축종
제한), 제한보호구역(위임지역 12M), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 라멘조 및 연와조, 경량철골조 슬라브지붕 2층 및 단층 건(기호 4-가 - 4-바)
및 일반철골구조 경량판넬지붕 단층(기호 6-가) 및 일반철골구조 샌드위치판넬
지붕 단층 건(기호 7)으로서
(건물 사용승인 : 기호 4-가-4-바 : 1992.11.02, 기호 6-가 : 2005.10.18,
기호 7 : 2010.06.17)
외 벽 : 붉은벽돌 치장쌓기 및 판넬 붙임(4-가 - 4-다,4-바), 드라이비트 마감(4-라,4-마)
판넬 붙임 등(기호 6-가, 기호 7)
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 벽지 마감 등(4-가-4-다,4-바), 판넬 마감(6-가,7)
창 호 : 샷시 창호 등
바 닥 : 하드너 마감 및 콘크리트 노출 등(4-가-4-다,-바,6-가,7), 데코타일,자기질 타일
(4-라,4-마).

이용상태

공장 및 창고,사무실,기숙사(기호 4-가, 1층 : 작업장, 2층 : 창고, 기숙사, 4-나 : 작업장
4-다 : 작정장, 4-라,1층 : 사무실, 식당, 화장실, 2층 ; 사무실, 사장실, 기숙사, 화장실,
4-마 : 경비실, 4-바 : 보일러실, 기호 6-가 : 작업장, 기호 7 : 작업장) 등으로 이용중
이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생, 난방(기숙사 부분), 수변전설비(900 KVA 1기, 650 KVA 1기), 폐수처리설비,
공해방지설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물 개황도와 건물이용상태 참조(기호 ㉠ - ㉩).

공부와의 차이

본건 건물 기호 6-가 및 기호 7의 공부상 상수리 535,448-2,448-3 지상 소재이나, 토지 합벼으로 인하여 현황 상수리 535번지에 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 양주시 남면 상수리 소재 "상수초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 자연취락, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통임.

토지의 상황

6필지 공히 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄하며, 기호 1-3,5,8은 공업용 건부지로 이용중이고, 기호 9는 현황 도로로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

구 조 : 라멘조 및 연와조, 경량철골조 슬라브지붕 2층 및 단층 건(기호 4-가 - 4-바)
및 일반철골구조 경량판넬지붕 단층(기호 6-가) 및 일반철골구조 샌드위치판넬
지붕 단층 건(기호 7)으로서
(건물 사용승인 : 기호 4-가-4-바 : 1992.11.02, 기호 6-가 : 2005.10.18,
기호 7 : 2010.06.17)
외 벽 : 붉은벽돌 치장쌓기 및 판넬 붙임(4-가 - 4-다,4-바), 드라이비트 마감(4-라,4-마)
판넬 붙임 등(기호 6-가, 기호 7)
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 벽지 마감 등(4-가-4-다,4-바), 판넬 마감(6-가,7)
창 호 : 샷시 창호 등
바 닥 : 하드너 마감 및 콘크리트 노출 등(4-가-4-다,-바,6-가,7), 데코타일,자기질 타일
(4-라,4-마).

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 섬유 제조관련 기계기구로서 현상 대체로 무난함.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

임대괸계 : 미 상.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(소재불명 3점은 매각 제외), 제시외 6-5 기계기구 2대 매각 제외, 제시외 건물 포함, 감정평가서상 제시외 컨테이너 3동 매각 제외
매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

*사건번호: 의정부지방법원 2023타경3943 (1)

*경매구분: 부동산임의경매

*채권자: 유아이제삼십오차유동화전문

1.2. 소재지및면적

*소재지: 경기도 양주시 남면 상수리 411-2

*토지면적: 11513.00㎡ (약 3482.3평)

*건물면적: 5616.07㎡ (약 1699.0평)

*매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물정보

*용도: 공장

*주요건물현황:

*건물(4): 공장, 관리동, 경비실 등 (1992.11.02 사용승인, 2층, 총 면적 약 2216.34㎡)

*건물(6): 창고시설 (2005.10.18 사용승인, 1층, 총 면적 약 204.19㎡)

*건물(7): 창고시설 (2010.06.17 사용승인, 1층, 총 면적 약 979.2㎡)

1.4. 감정가및매각관련

*감정가: 6,716,684,940원

*매수신청보증금: 감정가의 20% (1,343,336,988원)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

*본건은 경기도 양주시 남면 상수리 소재 "상수초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

*주위는 자연취락, 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 일반적인 입지 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및접근성

*차량 접근이 용이하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난합니다.

*남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획및제한

*일부 필지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 제한보호구역(위임지역 12M), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

*일부 필지는 소로1류(폭 10m-12m)(집산도로)에 저촉되거나 접합되어 있습니다.

*주의사항: 목록 8번 토지는 전 부분이 도시계획시설도로 내에 있으며, 목록 9번 토지는 공부 및 현황이 '도로'로 이용 중입니다. 이는 공법상 제한의 정도 및 이용의 불리함을 감안하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

*토지 등기부채권 총액: 6,798,228,722원

*건물 등기부채권 총액: 6,768,217,762원

*주요 권리 내역:

*소유권 이전: 강희갑 -> 주식회사 영송실업

*근저당: 중소기업은행 (2012.03.26 접수, 말소기준권리)

*다수의 가압류 및 압류: 경기신용보증재단, 근로복지공단, 국민건강보험공단, 한국무역보험공사, 신용보증기금, 김용인, 유광진, 한국전력공사, 양주시 등.

*임의경매 개시결정: 유아이제삼십오차유동화전문 (2023.07.14 접수)

3.2. 말소기준권리

*중소기업은행 근저당권(2012.03.26 접수)이 말소기준권리입니다.

*본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 또는 동일한 날짜에 등기된 모든 권리는 소멸됩니다.

3.3. 인수되는권리

*매각으로 소멸되지 않는 권리로 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 이에 대한 면밀한 사전 확인이 필수적입니다.

3.4. 임차인현황

*임차인: 한상인

*보증금: 5,000,000원

*차임: 1,000,000원

*전입(사업)일자: 2010.06.11

*대항력: 있음

*비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 현재 분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다. 이는 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부가 변제될 가능성이 높음을 시사합니다. 하지만, 최악의 경우를 대비하여 추가 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

3.5. 기타권리사항

*제시외 건물 중 일부(6-4)는 일반건축물 대장에 등재된 건물입니다.

*건물(6-가) 및 건물(7)은 공부상 지번과 현황 지번이 상이하나, 토지 합병으로 인해 현황에 맞게 정리가 완료되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

*본 물건이 소재한 경기도 양주시 남면 상수리 지역은 자연취락, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 준공업, 준농림 지역입니다.

*산업 활동을 지원하는 기본적인 인프라가 형성되어 있으나, 대규모 상업시설 등은 부족할 수 있습니다.

4.2. 주변공장분포

*인근에 다수의 공장 및 생산 시설이 분포할 것으로 추정되며, 지역 내 산업 동향에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 지역기반시설

*도심에서 다소 떨어진 지역 특성상, 주변 생활 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

*공장 운영에 필요한 기본적인 기반 시설(전력, 용수, 폐수 처리 등)은 설비 내역에 언급된 바와 같이 갖추고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 법정지상권

*'법정지상권'이 특이사항 및 특수물건 정보에 명시되어 있어, 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다. 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 철저한 사전 법률 검토가 필수적이며, 성립 시 토지 이용에 큰 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 대항력있는임차인

*임차인 한상인(2010.06.11 전입)은 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 500만원이 소액이고 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되었으나, 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다.

6.3. 유동화물건

*본 건이 유동화 전문회사의 채권자에 의해 경매 진행되는 유동화 물건이므로, 채권 매입, 담보권 실행 등 복잡한 절차를 거쳤을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 매각제외물건

*소재불명 기계기구 3점, 제시외 6-5 기계기구 2대, 세탁용 기계, 제시외 컨테이너 3동 등은 매각에서 제외됩니다. 현장 방문 시 혼동이 없도록 주의가 필요합니다.

*건물(6-가) 중 단층 창고(화장실)는 소재 불명 상태입니다.

6.5. 공법상제한

*일부 토지가 도시계획시설도로에 저촉되거나 도로로 이용 중이며, 이에 대한 공법상 제한의 정도 및 이용의 불리함을 감안하여 평가되었습니다.

*자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 제한 사항을 확인해야 합니다.

6.6. 기타특이사항

*건물(6-가) 및 건물(7)의 공부상 지번과 현황 지번이 상이하나, 토지 합병으로 현재 현황에 맞게 정리되었습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 양주시 남면 상수리에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 약 67억 원의 감정가를 가진 대규모 자산입니다. 넓은 토지 면적과 여러 동의 건물은 산업 시설로서의 가치를 지니고 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 '법정지상권'이라는 중대한 리스크 요인이 존재하며, 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 매각 제외 물건, 공법상 제한 등 추가적인 고려 사항이 많습니다. 특히 법정지상권은 토지 활용에 결정적인 영향을 미치므로, 반드시 사전에 면밀한 법률적 검토와 현장 실사를 통해 정확한 진위 여부와 범위를 파악해야 합니다.

이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 실사 및 법률 검토를 바탕으로 적정 입찰가를 산정한다면, 잠재력 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

*상당한 규모의 토지 및 공장 시설을 비교적 합리적인 가격에 확보할 기회.

*일부 건물은 비교적 최근에 사용 승인되어 활용 가능성이 높음.

*지역 산업 동향 및 성장 잠재력에 따른 가치 상승 기대.

*철저한 리스크 분석 및 관리 하에 저가 매수를 통한 시세차익 가능성.

9. 예상입찰가

본 물건은 법정지상권, 대항력 있는 임차인 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 안고 있어, 감정가 그대로 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

*법정지상권의 성립 여부, 범위, 지료 등에 대한 법률적 검토.

*임차인과의 명도 협상 가능성 및 예상 비용.

*매각 제외 물건을 제외한 현 시설물의 실제 가치 평가.

*향후 활용 계획에 따른 예상 수익률 분석.

현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가격을 제시하기는 어렵습니다.

하지만, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가 6,716,684,940원의 70%~85% 범위인 약 47억 원에서 57억 원 사이에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

추후 현장 조사 및 법률 검토 결과를 반영하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.