나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경82516 [1] 경기도 의정부시 가능동 608-11 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경82516 [1] 경기도 의정부시 가능동 608-11 단독주택 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매4계 2024타경82516 | 소재지: 경기도 의정부시 의정로202번길 38 | 감정가: 319,340,400원 | 최저가: 223,538,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

본 물건은 의정부지방법원 2024타경82516 (1) 사건으로 경기도 의정부시 가능동 608-11에 소재한 단독주택 건물입니다.

1.2. 감정가 및 면적

본 건의 감정가는 319,340,400원입니다.

매각대상은 건물만이며, 토지면적은 95.70제곱미터 (약 28.95평)이나 매각대상에 포함되지 않습니다.

제시외 건물면적은 46.00제곱미터 (약 13.92평)이며, 이는 매각대상에 포함됩니다.

2. 물건 현황 및 분석

2.1. 구조 및 이용상태

본 건물은 1987년 12월 09일에 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택입니다.

외벽은 석재 마감 등으로, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등으로 되어 있으며 샷시 창호를 사용하고 있습니다.

건축물대장상 현황도가 미등재되어 있으나, 현장 조사 및 감정평가서에 따르면 지층, 1층, 2층 모두 주거용 시설로 이용되고 있어 다가구 또는 다세대 형태의 내부 구조로 파악됩니다.

주요 이용 현황은 다음과 같습니다.

1층: 방3, 거실/주방 2, 욕실2, 현관 2

2층: 방3, 주방/거실, 욕실, 보일러실, 계단실, 현관, 현관 2

지층: 방3, 거실/주방 2, 욕실2, 현관 2 (현황조사보고서상 주거용 시설)

2.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 '건물만매각'이라는 점입니다. 이는 토지 소유권은 취득하지 못하고 건물 소유권만 취득하게 됨을 의미합니다.

본 건은 제시외 건물(46.00제곱미터)을 포함하여 일괄매각하며, 현황상 지하실은 주거용 시설로 이용 중입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며 중복병합사건입니다.

소유자, 채무자, 채권자가 모두 김OO로 기재되어 있습니다.

3. 입지조건 및 상권분석

3.1. 입지조건

소재지가 경기도 의정부시 가능동에 위치하고 있으며, 일반적인 주거지역으로 추정됩니다.

정확한 입지 평가는 현장조사 및 주변 지형 분석이 필수적입니다.

주변에 주거 편의시설, 학교, 대중교통 이용 편의성 등에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

3.2. 상권 및 생활정보

본 건은 단독주택 밀집 지역에 해당되므로, 상업 시설보다는 주거 안정성이 중시되는 지역입니다.

생활 편의시설, 병원, 은행, 교육시설 등에 대한 정보는 현장 확인 또는 별도 검색을 통해 파악해야 합니다.

현재 파악된 정보로는 혐오시설 유무를 알 수 없으므로, 투자 결정 전 반드시 주변 환경에 대한 세밀한 조사가 필요합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각대상 분석

본 건은 '건물만매각'이 핵심입니다. 이는 낙찰자가 건물에 대한 소유권을 취득하더라도 토지 소유자에게 건물의 사용권을 주장할 수 있는 법정지상권의 성립 여부가 중대한 법률적 쟁점이 됩니다.

토지 소유자 및 건물 소유자가 경매 진행 전부터 동일인이었는지 여부, 그리고 저당권 설정 시점을 기준으로 법정지상권의 성립 요건 충족 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

4.2. 당사자 관계

소유자, 채무자, 채권자가 모두 '김OO'으로 동일하게 기재되어 있습니다. 이는 채권자가 채무자의 부동산에 대해 강제경매를 신청한 사건입니다.

다만, 권리관계 분석 시 건물만 매각되는 특성상 토지 등기부등본상의 권리 관계를 반드시 확인하여 법정지상권 성립 여부에 대한 판단을 확정해야 합니다.

4.3. 임대차 관계

임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

낙찰 후 실제 점유하고 있는 자가 있을 경우, 그 점유자의 대항력 유무를 확인해야 하며, 임대차 관계가 확인되지 않는 경우 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 리스크 (최대 리스크)

건물만 매각하는 물건이므로, 낙찰자가 토지 소유권을 취득하지 못해 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 철거 또는 지료 부담의 문제가 발생할 수 있습니다.

법정지상권이 성립하지 않는다면 건물 철거 소송에 휘말릴 수 있으며, 성립하더라도 토지 소유자에게 상당한 지료를 매월 지급해야 할 리스크가 있습니다.

5.2. 제시외 및 공부와의 차이 리스크

지하층이 공부상 지하실이 아닌 주거용 시설로 이용되고 있으며, 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

이는 건축법상 위반 건축물일 가능성이 있으며, 이 경우 관할 지자체로부터 이행강제금이 부과되거나 원상복구 명령을 받을 수 있는 리스크가 있습니다.

5.3. 높은 명도 난이도 리스크

건물 내부에 층별로 여러 세대가 거주할 수 있는 구조(지층, 1층, 2층에 각각 방3, 주방/거실, 욕실 등이 존재)로 되어 있어, 실제 거주자가 다수일 가능성이 있습니다.

임대관계가 미상인 상태에서 다수의 점유자를 상대로 한 명도 진행 시 시간과 비용이 예상보다 많이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 3억 1천 9백만원대의 건물만 매각하는 특수 물건입니다.

1987년 건축된 건물이나, 3개 층에 걸쳐 다수의 주거 공간이 확보되어 있어, 지상권 문제가 해결된다면 상당한 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, '건물만 매각'이라는 치명적인 권리상의 리스크가 존재하므로, 법정지상권 성립 여부에 대한 철저하고 전문적인 법률 분석 없이는 투자가 매우 위험합니다.

6.2. 투자 포인트

특수물건 전문가에게 적합한 고수익/고위험 물건입니다.

(1) 법정지상권 유효 판단: 법정지상권이 성립한다면, 안정적으로 건물을 보유하며 임대수익을 추구할 수 있습니다.

(2) 토지 매수 협상: 낙찰 후 토지 소유자와 협상을 통해 토지를 저렴하게 매입하여 모든 리스크를 해소하고 완전한 소유권을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

(3) 높은 감정가 대비 실제 투자가치: 지상권 문제가 해결될 경우, 3개 층을 활용한 다세대 임대 운영이 가능하여 비교적 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계