나이스옥션 법원경매 울산 2024타경704 [1] 울산광역시 울주군 서생면 위양리 570-1 과수원 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경704 [1] 울산광역시 울주군 서생면 위양리 570-1 과수원 경매

• 사건번호: 2024타경704
• 주소: 울산광역시 울주군 서생면 위양리 570-1
• 용도: 과수원

울산지방법원 경매5계 2024타경704 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 위양리 570-1 | 감정가: 1,432,980,000원 | 최저가: 344,058,000원 | 용도: 과수원

1. 울산지방법원 2024타경704 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경704 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 위양리 570-1

용도: 과수원 (현황: 휴경지)

감정가: 1,432,980,000원

토지면적: 6,574.00㎡ (약 1,989평)

토지지분: 6,574㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각 (목록 1, 2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 농OOOOOOOO의 신청으로 진행됩니다.

매각 대상은 토지이며, 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 잡초 등이 우거진 '휴경지' 상태입니다.

주요 권리사항으로는 분묘기지권이 확인됩니다.

추가적으로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각허가결정기일 전까지 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못합니다.

본 건은 재매각 물건으로, 통상적인 10%가 아닌 최저매각가격의 30%를 매수신청보증금으로 납부해야 합니다.

일괄매각으로 처리됩니다.

1.3. 입지 조건 및 주변 환경

위치: 울산광역시 울주군 서생면 위양리 소재 "양암마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 주변은 과수원, 전, 그리고 마을 내 단독주택 등으로 형성되어 있어 전반적으로 농림 및 주거 지역의 성격을 띱니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 과수원으로서 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태:

기호(1) 토지는 서측으로 소폭의 통행로가 개설되어 있습니다.

기호(2) 토지는 지적도상 맹지입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축종별 제한 거리가 적용됩니다 (축종별 거리제한 250m 미만, 300m 미만, 500m 미만).

1.4. 주변 시설 검색 결과

본 건의 소재지는 울산광역시 울주군 서생면 위양리 소재 "양암마을" 동측 인근에 위치하며, 주변은 과수원, 전, 그리고 마을 내 단독주택 등으로 구성되어 있습니다. 지역 특성상 농업 활동이 주를 이루고 있으며, 전원생활이 가능한 환경입니다. 주변에는 서생역이 있으며, 간절곶, 신불산 억새평원 등 자연경관을 즐길 수 있는 명소들이 있습니다. 또한, 지역 내 카페, 펜션, 캠핑장 등 관광 및 휴식 관련 시설들이 분포하고 있습니다. 인근 맛집으로는 'Fe01(카페)', '서생이화(한정식)', '레스트펫(애견카페)' 등이 언급됩니다. 검색 결과, 본 건 주변에 직접적으로 산업 폐기물 처리장, 축산 분뇨 처리장 등과 같은 혐오시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 농림 지역 및 가축사육제한구역임을 고려할 때, 농업 활동이나 가축 사육으로 인한 환경적 영향(냄새 등)은 발생할 수 있습니다.

1.5. 물건 현황 분석

이용 상태: 기호(1) 및 기호(2) 토지 모두 현재 휴경지 상태이며, 잡초 등이 우거져 있습니다.

토지 형태:

기호(1): 부정형 토지

기호(2): 사다리형 토지

공부와의 차이: 공부상 지목은 '과수원'이나, 현황은 휴경지라는 점 외에 큰 차이는 없는 것으로 보입니다.

제시외 물건: 공부상 제시외 물건은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 토지 전체에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 등 법적 불이익이 발생합니다. 해당 토지의 농지로서의 취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

분묘기지권: 목록 2 토지 서측 경계선에 분묘 1기가 소재하고 있습니다. 정확한 분묘 경계 확인은 별도 측량이 필요하며, 분묘의 존재는 토지의 활용 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 분묘의 보존 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다. (최저매각가격은 지상 분묘로 인해 제한받는 금액임을 명시하고 있습니다.)

맹지(기호 2): 기호(2) 토지는 지적도상 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 접근성이 떨어집니다. 이는 건축 또는 개발 시 인허가에 제약을 줄 수 있으며, 토지 활용도를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계 확인이 불분명하므로, 정확한 토지 현황 및 지적 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 반드시 필요합니다. 이로 인한 추가 비용 발생 및 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

휴경지 상태: 현재 잡초 등이 우거진 휴경지 상태이므로, 토지 이용을 위해서는 초기 정비 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

재매각 물건: 재매각으로 진행됨에 따라, 이전 경매에서 유찰된 가격보다 낮은 시작가로 재감정되거나, 시장 상황에 따라 가격 조정의 여지가 있을 수 있습니다. 다만, 본 건은 재매각이므로 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%로 높습니다.

자연녹지지역 토지: 용도지역이 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성이나 토지 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

양암마을 인근 입지: 농촌 지역 내에서도 마을 인근에 위치하여 기본적인 생활 기반 시설 접근성이 상대적으로 양호할 수 있습니다.

1.8. 상권 분석 및 생활 정보

본 건은 울산광역시 울주군 서생면의 농촌 지역에 위치합니다. 주변은 주로 과수원, 밭, 그리고 단독주택으로 구성되어 있어, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농업 활동 및 전원생활에 적합한 환경입니다. 양암마을이 인근에 있어 기본적인 지역 공동체 및 일부 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 위양리 소재의 토지로, 농업용 또는 전원생활용으로 잠재력이 있는 자연녹지지역 토지입니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 맹지, 분묘기지권 존재, 경계 불분명 등 명확한 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 분묘기지권의 실질적인 영향, 그리고 별도 측량에 따른 비용 및 시간 소요를 신중하게 검토해야 합니다. 재매각 물건이라는 점은 가격적인 메리트를 기대할 수 있으나, 30%의 높은 보증금과 여러 제약 조건으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 추가 확인 및 준비 사항

농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차를 관할 읍면사무소에 문의하여 확실히 확인해야 합니다.

정확한 토지 경계 확인을 위한 전문가(측량사)를 통한 별도 측량을 계획해야 합니다.

분묘기지권과 관련하여 법률 전문가 또는 부동산 전문가와 상담하여 실질적인 권리 범위와 향후 처리 방안에 대해 검토해야 합니다.

기호(2) 토지의 맹지 문제를 해소하기 위한 인접 토지 소유자와의 협의 또는 통행로 확보 방안을 강구해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계