나이스옥션 법원경매 청주 2023타경56473 [1] 충청북도 증평군 증평읍 671 남차리 가동 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2023타경56473 [1] 충청북도 증평군 증평읍 671 남차리 가동 공장 경매

• 사건번호: 2023타경56473
• 주소: 충청북도 증평군 증평읍 장내길 101 (가동)
• 감정가: 1,902,834,760원
• 최저가: 852,469,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 공장

청주지방법원 경매1계 2023타경56473 | 소재지: 충청북도 증평군 증평읍 장내길 101 (가동) | 감정가: 1,902,834,760원 | 최저가: 852,469,000원 | 용도: 공장

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2023타경56473 (1)

소재지: 충청북도 증평군 증평읍 671 남차리 가동

용도: 공장

감정가: 1,902,834,760원

토지면적: 10,672.00㎡ (약 3,228.38평)

토지 지분율: 1067200

건물면적: 2,364.09㎡ (약 715.12평)

건물 지분율: 236409

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OOOOOOOO

채무자: 이OOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 법정지상권, 재매각

주의사항:

1. 재매각 사건임.

2. 일괄매각. 제시외 물건(2-1, 조립식판넬구조 경비실 18㎡)은 매각에서 제외되며, 나머지 제시외 물건은 매각에 포함됨.

3. 목록 3번 건물은 공부상 '철골조,철골콘크리트조,파이프조,경량철골조(조립식) 스라브, 조립식지붕 판넬지붕'으로 등재 및 등기되어 있으나, 현황 '철근콘크리트구조 스라브지붕'을 기준으로 평가함.

4. 목록 5번 나동 주1은 대장상 '경량철골구조 및 일반철골구조 판넬지붕'으로 등재되어 있고, 등기사항전부증명서 상 '일반철골구조 판넬지붕'으로 등기되어 서로 상이한 바, 현황과 일치하는 등기사항전부증명서를 기준으로 평가함.

5. 목록 5번 부속건물은 공부 상 '경량철골구조 판넬지붕'으로 등재 및 등기되어 있으나, 현황 '일반철골구조 판넬지붕'으로 현황을 기준으로 평가함.

6. 목록 5번은 대장 상 나동 1층 일부(57.47㎡) 및 2층 전체(194.28㎡)를 2012.3.30. 부로 증축하였으며, 평가 목적 등을 고려하여 증축한 부분의 내용연수를 조정하여 평가함.

7. 본건 지상에 소재하는 수목(소나무 등)은 토지에 포함하여 평가함.

8. 본건 지상에 소재하는 관정 4정은 소외 엘골인바이오(주) 소유로 탐문되었는 바, 매각에서 제외함.

9. 목록 2번 북동측 일부(156㎡)는 전기 공급설비(송전선)의 선하지임.

10. 목록 1,2,4,6번은 현황 및 공부 상 서로 관련지번으로 등재된 건물이 소재하는 일단지의 토지로서, 용도상 불가분의 관계에 있는 것으로 판단하여 일단지로 평가하였음. 공부 상 '남차리 731번지' 또한 일단지로 등재 및 등기되어 있으며 해당관청(증평군청 기반시설팀)에 문의 결과 목적외 사용승인(면적: 2,280㎡, 허가기간: 2027.12.31.까지)을 득한 국유지인 바 해당관청에 문의 후 본인 책임하에 입찰 요망.

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 토지 감정 요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 증평군 증평읍 남차리 소재 "남차교" 남서측 인근 보전관리지역 내에 위치하며, 본건 인근으로 농경지, 농가주택 및 자연림 등의 부동산이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량진입 가능하며, 동측 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태: 본건은 인접필지 및 도로 대비 다소 완경사의 부정형 토지를 평탄하게 조성한 일단의 공업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 필지 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 (1,2,4) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(500M 이내 소,말(900㎡이상 허가대상) 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

기호 (6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(500M 이내 소,말(900㎡이상 허가대상) 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(700M 이내 젖소, 닭, 오리, 메추리 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건: 후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타):

본건 토지 기호1,2,4,6은 현황 공부상 서로 관련지번으로 등재된 건물이 소재하는 일단지의 토지로서, 장래에도 일단의 토지로 이용됨이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있는 것으로 판단되는바 일단지로 평가하였으며, 공부상 “남차리 731번지” 또한 일단지로 등재 및 등기되어 있으며 증평군청 담당부서(기반시설팀)에 유선문의 결과 목적외사용승인(승인면적: 2,280㎡, 허가기간: 2027년12월31일 까지)을 득한 국유지인바 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

본건 기호(1)의 북동측 일부(156㎡)가 전기 공급설비(송전선)의 선하지로 등기사항전부증명서상 구분지상권설정이 되어 있는 상태인바, 이를 고려하여 감정평가 하였는바 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

본건 지상에 소재하는 수목(소나무 등)은 토지에 포함하여 평가하였는바 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

본건 및 인접지(남차리 산75-3번지, 산76-4번지, 731번지) 지상에 소재하는 관정 4개공은 타인(엘골인바이오㈜)소유의 관정임을 탐문조사시“엘골인바이오㈜)”의 관리이사인“차준우”로부터 기계매매계약서 및 지하수개발·이용권리·의무승계신고증 등을 통하여 확인하였는바 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

3. 건물 감정평가요항표

건물의 구조:

기호(3) : 철골조, 철근콘크리트조, 파이프조, 경량철골조(조립식) 스라브, 조립식지붕판넬지붕(현황 “철근콘크리트구조 스라브지붕) 2층 건으로서, (사용승인일 : 1992.03.16)

외 벽 : 치장벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감.

내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지바름 마감.

창 호 : 샤시창호 마감.

기호(5) : 일반철골구조 판넬지붕 2층 건으로서, (사용승인일 : 1992.03.16. 외)

외 벽 : 드라이비트 마감.

내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬 마감.

창 호 : 샤시창호 마감.

기호(5-부속건물) : 경량철골구조 판넬지붕(현황 “일반철골구조 판넬지붕”) 단층 건으로서, (사용승인일 : 2012.03.30.)

외 벽 : 판넬마감.

내 벽 : 판넬 마감.

창 호 : 샤시창호 마감.

이용상태:

기호(3) : 식당 및 휴게실, 사무실로 이용중임.

기호(5) : 공장, 창고, 기계실로 이용중임.

기호(5-부속건물) : 창고로 이용중임.

설비내역:

기호(3,5) : 기본적인 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어있습니다.

기호(5-부속건물) : 기본적인 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물: 본건 지상에 소재하는 제시외 건물은 구조, 규모, 용재, 이용상태 등을 고려 현황 개략적인 실측에 의거 사정평가 하였는바, 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

공부와의 차이:

기호(3,5)는 일반건축물대장상 사용승일일은 “1995.04.18“로 등재되어 있으나 준공일자는 ”1992.03.16“ 등재되어 서로 상이한바 준공일자를 기준하여 감정평가 하였는바 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

기호(3)은 공부상 “철골조,철근콘크리트조,파이프조,경량철골조 (조립식) 스라브, 조립식지붕판넬지붕”으로 등재 및 등기되어 있으나 현황 “철근콘크리트구조 스라브지붕”으로서 현황을 기준으로 평가하였는바 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

기호(5)의 일반건축물대장상 나동 주1은 “경량철골구조 및 일반철골구조 판넬지붕”으로 등재되어있으며, 건물등기사항전부증명서상 “일반철골구조 판넬지붕”으로 등기되어 서로 상이한바 현황과 일치하는 등기사항전부증명서를 기준으로 평가하였는바 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

기호(5)의 공부 상 부속건물은 “경량철골구조 판넬지붕”으로 등재 및 등기되어 있으나 현황 “일반철골구조 판넬지붕”으로서 현황을 기준으로 평가하였는바 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타):

기호(5)의 일반건축물대장상 나동 1층 일부(57.47㎡) 및 2층 전체(194.28㎡)를 2012.03.30. 부로 증축하였으며, 평가 목적 등을 고려하여 증축한 부분의 내용연수를 조정하여 평가하였는바 경매 진행 및 응찰시 유의하시기 바랍니다.

4. 입지조건

본 물건은 충청북도 증평군 증평읍 남차리 소재 "남차교" 남서측 인근 보전관리지역 내에 위치하고 있습니다.

주변으로는 농경지, 농가주택, 자연림 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 용이하며, 동측 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황 역시 보통입니다.

토지 필지 북측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

5. 권리분석

본 건은 청주지방법원에서 진행하는 2023타경56473 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자 겸 채무자는 이OOOOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 중복사건, 법정지상권, 재매각이라는 특이사항이 존재합니다.

특히 재매각 사건이므로 입찰 시 주의가 요구됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 물건 중 경비실(18㎡)은 매각에서 제외되나, 나머지 제시외 물건은 매각에 포함됩니다.

본건 지상에 법정지상권이 성립될 수 있는 가능성이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 법리 검토가 필수적입니다.

또한, 공부상 '남차리 731번지'로 등재된 국유지(2,280㎡)가 목적 외 사용 승인 상태로 편입되어 있습니다. 이는 경매 진행 및 낙찰 후 인수 여부, 관련 절차 등을 면밀히 확인해야 합니다.

본건 토지 지상에는 타인(엘골인바이오(주)) 소유의 관정 4개공이 존재하며, 매각에서 제외됩니다.

본건 토지 일부(156㎡)에는 전기 공급설비(송전선) 선하지로 구분지상권이 설정되어 있습니다.

6. 상권분석

본 물건은 보전관리지역 내 공업용 건부지로 활용 중이며, 주변이 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 이루어져 있어 일반적인 상업지구와는 거리가 있습니다.

따라서 직접적인 상업적 상권 분석보다는 공장 및 창고 용도로서의 입지 가치와 주변 산업단지와의 연계성을 고려해야 합니다.

인근 지역의 산업 활동 및 물류 이동 현황에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

7. 생활정보

본 건은 공장 용도로 주로 이용될 것으로 예상되므로, 일반적인 주거 생활 편의 시설에 대한 접근성은 제한적일 수 있습니다.

다만, 동측 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

주변이 농경지 및 자연림 위주임을 감안할 때, 생활 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

8. 잠재적 리스크

재매각 사건: 이전 경매에서 유찰되었거나 문제가 있어 다시 매각되는 사건으로, 권리관계 또는 현황에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

법정지상권: 건물과 토지의 소유자가 달라 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 법리 검토가 필요합니다.

국유지 관련: 일부 국유지(2,280㎡)가 편입되어 있으며, 사용 승인 조건 및 기간(2027.12.31.까지)을 확인하고 낙찰 후 인수 여부 및 관련 절차를 숙지해야 합니다.

타인 소유 시설: 지상의 관정 4개공은 매각에서 제외되는 타인 소유물이므로, 향후 사용 또는 철거 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

구분지상권: 송전선 선하지로 인한 구분지상권 설정은 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

건물 구조 및 공부와의 차이: 등기부등본 및 건축물대장과 현황 건물의 구조 및 면적에 차이가 있어, 평가 기준 및 실제 이용 상태를 명확히 파악해야 합니다.

중복 사건: 중복 사건 번호가 있는 경우, 다른 경매 절차와의 연관성을 확인해야 할 수 있습니다.

제시외 물건 제외: 경비실(18㎡)이 매각에서 제외되므로, 이를 제외한 실제 인수 범위를 정확히 파악해야 합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 공장, 창고 등으로 활용 가능한 건물을 포함하고 있으며, 감정가는 19억 원대입니다.

다만, 재매각, 법정지상권 가능성, 국유지 편입, 타인 소유 관정, 송전선 선하지 등 복합적인 권리 및 현황상의 문제점을 내포하고 있어, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

이러한 리스크들을 면밀히 분석하고 해소할 수 있는 경험과 역량을 갖춘 투자자에게 적합할 수 있습니다.

10. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 10,672.00㎡ (약 3,228.38평)의 넓은 토지는 향후 확장 또는 재건축 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

공장 및 창고 시설: 현 시설이 그대로 활용 가능하다면 즉시적인 사업 운영이 가능하며, 이는 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

보전관리지역: 향후 개발 가능성이 있는 보전관리지역에 위치하여, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

차량 접근성: 약 4m 폭의 도로에 접해 있고 차량 진입이 용이하여 물류 이동에 유리합니다.

혐오시설 관련:

제공된 정보 및 주변 환경 묘사(농경지, 농가주택, 자연림)에 따르면, 해당 지역에 특별한 혐오시설이 있다는 언급은 없습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매1계