나이스옥션 법원경매 수원 2024타경76920 [6] 경기도 화성시 오산동 976-2 동탄아피체오피스텔 1층112호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2024.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ‘여울초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 오피스텔, 상업·업무용 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건으로의 제반 차량 진출입이 자유롭고 인근 동탄기흥로변 등으로 버스정류장이 수 군데 소재하며, 남동측 직선거리 약500m 내외 거리에 GTX-A 동탄역이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층 지상13층 건물 내
(기호1) 제지1층 제비101호, (기호2) 제1층 제102호, (기호3) 제1층 제103호, (기호4) 제1층 제104호, (기호5) 제1층 제105호, (기호6) 제1층 제106호, (기호7) 제1층 제110호, (기호8) 제1층 제111호, (기호9) 제1층 제112호, (기호10) 제1층 제113호, (기호11) 제1층 제114호, (기호12) 제1층 제115호, (기호13) 제1층 제116호, (기호14) 제1층 제117호, (기호15) 제1층 제118호, (기호16) 제4층 제406호, (기호17) 제4층 제407호, (기호18) 제4층 제408호, (기호19) 제5층 제505호로서 각,
외벽 : 외장석재 붙임 및 강화유리 등 마감
내벽 : 석고보드 및 몰탈위페인팅, 내부인테리어 등 마감
창호 : 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

- (기호1) 제지1층 제비101호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호2) 제1층 제102호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호3) 제1층 제103호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호4) 제1층 제104호 : 공부 용도 제2종근린생활시설(휴게음식점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호5) 제1층 제105호 : 공부 용도 제2종근린생활시설(휴게음식점), 현황 분양사무실, 관계인 등 부재 및 폐문.
- (기호6) 제1층 제106호 : 공부 용도 제2종근린생활시설(휴게음식점), 현황 사무실. 관계인 등 부재 및 폐문.
- (기호7) 제1층 제110호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 분양사무실.
- (기호8) 제1층 제111호 : 공부 용도 제2종근린생활시설(소매점), 현황 분양사무실.
- (기호9) 제1층 제112호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호10) 제1층 제113호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호11) 제1층 제114호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호12) 제1층 제115호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호13) 제1층 제116호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호14) 제1층 제117호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호15) 제1층 제118호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호16) 제4층 제406호 : 공부 용도 업무시설(오피스텔), 현황 관계인 등 부재 및 폐문. (건축물현황도 상 다락층(복층형) 구조임)
- (기호17) 제4층 제407호 : 공부 용도 업무시설(오피스텔), 현황 관계인 등 부재 및 폐문. (건축물현황도 상 다락층(복층형) 구조임)
- (기호18) 제4층 제408호 : 공부 용도 업무시설(오피스텔), 현황 관계인 등 부재 및 폐문. (건축물현황도 상 다락층(복층형) 구조임)
- (기호19) 제5층 제505호 : 공부 용도 업무시설(오피스텔), 현황 관계인 등 부재 및 폐문. (건축물현황도 상 다락층(복층형) 구조임)

설비내역

건물 내 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기, 지하주차장시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접도로와 평탄한 정방형의 토지로서 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 동탄광역환승로, 서측으로 동탄감배산로 등과 접하여 동탄기흥로, 동부대로 등과 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 재현황조사에 의하면 112호 내지 118호는 벽체 구분없이 일체로 마트로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경76920 (6)

소재지: 경기도 화성시 오산동 976-2 동탄아피체오피스텔 1층 112호

용도: 오피스텔 (집합건물 내 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등 복합 용도)

감정가: 6,339,000,000원

토지 면적: 50.19㎡ (약 15.18평)

토지 지분: 50.19㎡ (약 15.18평)

건물 면적: 213.16㎡ (약 64.48평)

건물 지분: 213.16㎡ (약 64.48평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 오OOOOOOO (오산농업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: 1. 일괄 매각. 2. 재현황 조사에 의하면 112호 내지 118호는 벽체 구분 없이 일체로 마트로 이용 중임.

작성일 (물건 명세서 참고사항): 2026년 3월 9일

2. 입지조건

본 건은 경기도 화성시 오산동 소재 '여울초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 오피스텔, 상업·업무용 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본 건으로의 제반 차량 진출입이 자유로우며, 인근 동탄기흥로변으로 버스정류장이 다수 소재합니다.

남동측 직선거리 약 500m 내외 거리에 GTX-A 동탄역이 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

채권총액: 12,600,000,000원

말소기준권리: 2023년 4월 27일자 오산농업협동조합의 근저당권 (을1 (1)) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 관련 세부 내용은 없습니다.

등기부채권 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사다온도시개발, 2023-04-27, 갑2)

* 근저당권 (오산농업협동조합, 2023-04-27, 을1 (1)) - 말소기준권리

* 근저당권 (태안농업협동조합, 2023-04-27, 을1 (2))

* 근저당권 (이숙희, 2023-09-01, 을2)

* 임의경매 (오산농업협동조합, 2024-06-28, 갑3) - 본건 경매개시결정

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계 등: 미상.

* 주의사항: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 임대 관계 등이 미상이나 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 112호-118호가 일체로 마트로 이용 중이라는 조사 내용이 있으므로, 해당 점유 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건은 경기도 화성시 오산동의 중심상업지역에 위치하며, 아파트 단지 및 오피스텔, 다양한 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

GTX-A 동탄역이 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

112호부터 118호까지 7개 호실이 벽체 구분 없이 일체로 마트로 이용 중이라는 점은 해당 층의 상권 잠재력을 보여주는 요소입니다.

주변에는 롯데백화점, 이마트 등 대형 편의시설과 다양한 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

중심상업지역 내 위치하며 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 잠재되어 있습니다.

5. 생활정보

교통:

* GTX-A 동탄역이 도보 약 500m 거리에 위치합니다.

* 인근 동탄기흥로변에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 환경:

* '여울초등학교'가 인근에 위치하여 학군 접근성이 있습니다.

* 주변이 아파트 단지 및 상업 시설로 둘러싸여 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

점유 및 이용 현황:

* 112호부터 118호까지 일체로 마트로 이용 중이라는 조사 결과가 있으나, 다른 호실들은 공실 추정 상태입니다. 특히 112호 자체도 공실 추정 상태로 조사되었습니다. 이는 전체 면적 대비 활용도 및 공실 관리에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

권리 관계:

* 총 채권액(126억원)이 감정가(63.39억원)를 크게 초과합니다. 다만, 본 건은 임의경매이므로 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

공동담보:

* 해당 물건이 다른 담보물과 함께 묶여 경매되는 공동담보 물건이므로, 다른 담보물의 경매 결과나 가치 변동이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

복층 구조:

* 일부 오피스텔 호실(4층, 5층)은 건축물현황도상 다락층(복층형) 구조로 되어 있습니다. 이는 실제 이용 및 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

임대 관계 미확인:

* 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄 신도시의 핵심 지역에 위치하며, GTX-A 동탄역 인근이라는 탁월한 입지 조건과 더불어 중심상업지역으로서의 상권 잠재력을 갖추고 있습니다.

112호부터 118호까지가 통합되어 마트로 운영되고 있다는 점은 해당 층의 상업적 가치를 방증합니다.

다만, 일부 호실의 공실 추정 상태와 임대 관계 미확인은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

전체 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 시세 대비 가격 결정에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 동탄역 역세권의 상업 시설로서 미래 가치가 기대되나, 현장 조사를 통한 정확한 점유 현황 및 공실률 파악, 그리고 철저한 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: GTX-A 동탄역과의 근접성은 향후 교통망 확충 및 지역 가치 상승에 대한 기대감을 높입니다.

상권 활성화 가능성: 중심상업지역 내 위치하며, 112-118호가 통합된 마트 운영은 지역 상권 활성화의 긍정적 신호입니다.

다용도 활용: 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 활용 가능하여 투자 목적에 따른 다양한 전략 구사가 가능합니다.

잠재적 가격 경쟁력: 시세 조사 결과에 따라 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 가격에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 제시된 정보만으로는 현 시세 분석에 한계가 있습니다.

감정가 6,339,000,000원은 213.16㎡ (약 64.48평) 기준 평당 약 9,830만원에 해당합니다. 이는 동탄 신도시 중심상업지역의 1층 상가임을 감안하더라도 일반적인 오피스텔/상가 시세 범위를 상회하는 수준으로 판단됩니다.

특히, 112호부터 118호까지 7개 호실이 일체로 마트 이용 중이라는 점은, 213.16㎡ (약 64.48평) 전체를 하나의 상가로 보고 시장 가치를 평가해야 함을 시사합니다.

시세 조사를 통해 실제 거래 가능한 가격 범위를 파악하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 동탄역 인근 상가 시세는 3.3㎡당 2,000만원에서 5,000만원 이상까지 다양하게 형성될 수 있으나, 이는 입지, 층, 전용률 등에 따라 크게 달라집니다.

따라서, 만약 본 물건의 실제 현 시세가 감정가보다 현저히 낮다면, 입찰가를 보수적으로 책정해야 합니다.

현 시세 조사가 이루어지지 않아 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

결론적으로, 본 보고서에서는 정확한 최저 입찰가를 제시하기보다, 아래와 같이 투자자 유의사항 및 고려사항을 전달합니다.

* 현장 조사 및 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다. (주변 유사 물건 매매/임대 사례, 공실률, 임대수익률 등)

* 감정가(63.39억원) 대비 실제 시장 가치를 파악하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적으로 접근하여 감정가의 70% 수준 (약 44억원)에서 시작하는 것을 고려할 수 있으나, 이는 시장 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 실제 경쟁 입찰자의 심리 및 시장 상황에 따라 30억원에서 50억원 사이에서 낙찰가가 형성될 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 최종 입찰가는 본 보고서 외 추가적인 시세 조사와 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.