나이스옥션 법원경매 수원 2024타경76920 [1] 경기도 화성시 오산동 976-2 동탄아피체오피스텔 지1층비101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2024.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ‘여울초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 오피스텔, 상업·업무용 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건으로의 제반 차량 진출입이 자유롭고 인근 동탄기흥로변 등으로 버스정류장이 수 군데 소재하며, 남동측 직선거리 약500m 내외 거리에 GTX-A 동탄역이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층 지상13층 건물 내
(기호1) 제지1층 제비101호, (기호2) 제1층 제102호, (기호3) 제1층 제103호, (기호4) 제1층 제104호, (기호5) 제1층 제105호, (기호6) 제1층 제106호, (기호7) 제1층 제110호, (기호8) 제1층 제111호, (기호9) 제1층 제112호, (기호10) 제1층 제113호, (기호11) 제1층 제114호, (기호12) 제1층 제115호, (기호13) 제1층 제116호, (기호14) 제1층 제117호, (기호15) 제1층 제118호, (기호16) 제4층 제406호, (기호17) 제4층 제407호, (기호18) 제4층 제408호, (기호19) 제5층 제505호로서 각,
외벽 : 외장석재 붙임 및 강화유리 등 마감
내벽 : 석고보드 및 몰탈위페인팅, 내부인테리어 등 마감
창호 : 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

- (기호1) 제지1층 제비101호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호2) 제1층 제102호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호3) 제1층 제103호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호4) 제1층 제104호 : 공부 용도 제2종근린생활시설(휴게음식점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호5) 제1층 제105호 : 공부 용도 제2종근린생활시설(휴게음식점), 현황 분양사무실, 관계인 등 부재 및 폐문.
- (기호6) 제1층 제106호 : 공부 용도 제2종근린생활시설(휴게음식점), 현황 사무실. 관계인 등 부재 및 폐문.
- (기호7) 제1층 제110호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 분양사무실.
- (기호8) 제1층 제111호 : 공부 용도 제2종근린생활시설(소매점), 현황 분양사무실.
- (기호9) 제1층 제112호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호10) 제1층 제113호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호11) 제1층 제114호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호12) 제1층 제115호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호13) 제1층 제116호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호14) 제1층 제117호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호15) 제1층 제118호 : 공부 용도 제1종근린생활시설(소매점), 현황 관계인 등 부재 및 폐문, 공실 추정됨.
- (기호16) 제4층 제406호 : 공부 용도 업무시설(오피스텔), 현황 관계인 등 부재 및 폐문. (건축물현황도 상 다락층(복층형) 구조임)
- (기호17) 제4층 제407호 : 공부 용도 업무시설(오피스텔), 현황 관계인 등 부재 및 폐문. (건축물현황도 상 다락층(복층형) 구조임)
- (기호18) 제4층 제408호 : 공부 용도 업무시설(오피스텔), 현황 관계인 등 부재 및 폐문. (건축물현황도 상 다락층(복층형) 구조임)
- (기호19) 제5층 제505호 : 공부 용도 업무시설(오피스텔), 현황 관계인 등 부재 및 폐문. (건축물현황도 상 다락층(복층형) 구조임)

설비내역

건물 내 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 소방설비, 승강기, 지하주차장시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접도로와 평탄한 정방형의 토지로서 제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 동탄광역환승로, 서측으로 동탄감배산로 등과 접하여 동탄기흥로, 동부대로 등과 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경76920 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 976-2 동탄아피체오피스텔 지1층 비101호

용도: 오피스텔 (공부상 제1종근린생활시설(소매점))

감정가: 871,000,000원

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.7㎡ (약 5.35평)

건물면적: 75.16㎡ (약 22.74평)

건물지분: 75.16㎡ (약 22.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 물건임. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 화성시 오산동에 소재하며, ‘여울초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 오피스텔, 상업·업무용 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 남동측 직선거리 약 500m 내외 거리에 GTX-A 동탄역이 위치하고 있어 교통 접근성이 우수합니다.

* 지역 개발: 동탄2신도시는 수도권 남부의 중심 도시로 개발되고 있으며, GTX-A 노선 개통 등으로 서울 접근성이 크게 향상되었습니다. 중심상업지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 27일자 오산농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (근저당권, 임의경매 등).

* 인수할 권리: 매각으로 인해 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* (주)드림월드(김순남): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-15. 대항력 없음.

* 주식회사글로벌개발(안중혁): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-26. 대항력 없음.

* 주식회사모던개발(김영지): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-26. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임차인들은 모두 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 실제 점유 관계 및 미납 관리비 등은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 구성: 본 건물(동탄아피체오피스텔)은 철근콘크리트구조 지하 5층, 지상 13층 규모이며, 다수의 제1종/제2종 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있습니다.

* 상업지역 내 위치: 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 배후 수요: 주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* GTX-A 동탄역 역세권: 약 500m 거리에 GTX-A 동탄역이 위치하여 광역 교통망 이용이 편리하며, 이는 상업 시설 이용객 증가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 본건(지1층 비101호)은 공부상 소매점이나, 현황 관계인 부재 및 폐문으로 공실 추정됩니다. 지하층 상가는 가시성 및 접근성이 지상층 대비 낮아 임대료 및 가치 평가 시 이를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: ‘여울초등학교’가 북동측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지, 상업시설, 업무시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 롯데백화점 동탄점 등 대규모 상업시설 이용도 가능합니다.

* 교통망: GTX-A 동탄역 외에도 다양한 버스 노선이 운행되고 있으며, 동탄대로, 동탄광역환승로 등 주요 도로망과 인접하여 시내외 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 과거 유찰 또는 낙찰 후 문제가 발생하여 재매각되는 물건으로, 이전 유찰 사유에 대한 파악이 필요합니다.

* 지하층 상가의 한계: 본건은 지1층 상가로, 지상층 상가 대비 가시성 및 집객력이 낮아 임차인 모집 및 운영에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공실 위험: 현재 본건은 공실 추정 상태이며, 최근 동탄 지역 일부 오피스텔 및 상가 공실 증가 추세에 대한 고려가 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성: 동탄2신도시의 개발은 막바지에 이르렀으나, 금리 인상, 경기 침체 등 거시 경제 상황에 따른 부동산 시장 변동성에 유의해야 합니다.

* 혐오시설 가능성: 검색 결과, 화성시 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설(소각장, 매립장 등) 건립 추진 및 주민 반대 사례가 다수 확인되었습니다. 본건 소재지인 오산동 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 화성시 지역 특성상 잠재적 리스크로 인지하고 현장 조사 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가는 871,000,000원 (평당 약 38.3백만원)으로 책정되었으나, 유사 건물 내 지하 상가 매물의 시세 추정치는 이보다 현저히 낮은 수준입니다. 이는 향후 낙찰가 및 수익성 예측에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시 중심상업지역 내 GTX-A 동탄역 인근에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있습니다. 또한, 대규모 복합단지 내 상가로서 배후 수요 및 교통 연계성이 우수합니다. 하지만 지하층 상가라는 점, 현재 공실 상태로 추정되며 재매각 물건이라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 감정가가 현재 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 동탄2신도시 중심상업지역, GTX-A 동탄역 인근으로 미래 가치 상승 기대.

* 역세권 상권: 역세권 상권의 유동인구 및 잠재적 고객 확보 가능성.

* 상대적 저평가 가능성: 감정가 대비 현 시세가 낮을 경우, 합리적인 가격으로 취득할 기회.

* 다양한 활용: 근린생활시설(소매점) 용도로, 지역 상권 특성에 맞는 업종으로 임대 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

건물면적 75.16㎡ (약 22.74평)에 대한 감정가는 871,000,000원 (평당 약 38.3백만원)입니다.

주변 시세 분석 결과, 동탄아피체오피스텔 내 소형 평형대의 최저 호가는 약 1.3억원 (평당 약 9.3백만원)으로 확인되었습니다. 또한, 지하 상가 임대 사례를 고려할 때, 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 추정됩니다.

높은 감정가와 지하층 상가의 한계, 재매각 물건이라는 점 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

적정 시장가치 추정:

* 동일 건물 내 타 상가(지하) 임대료 수준 및 주변 상가 시세 등을 고려하여 평당 10백만원 ~ 15백만원 수준으로 추정 시

* 22.74평 * 10백만원 = 약 227,400,000원

* 22.74평 * 15백만원 = 약 341,100,000원

따라서, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 약 2.3억원 ~ 3.5억원 수준으로 판단됩니다.

재매각 물건의 특성과 감정가의 괴리를 고려하여, 350,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

이 예상 입찰가는 현재까지 확인된 정보에 기반한 추정치이며, 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사(임차 관계, 공실 상태, 관리비 연체 여부, 주변 시세 재확인 등) 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.