나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1395 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 243-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 소재 '곽지리사무소' 남동측 원거리 약 1.05km 지점에 위치하며 주위는 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 지방도1136호선(중산간도로)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)
<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스래브위 기와지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 편백나무 및 타일붙임 마감 등,
바닥 : 강마루 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본 위생설비 및 급·배수설비, 가스보일러 및 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 태양광설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'와 같이 본건 지상에 제시외건물 및 구축물(ㄱ)~(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 기호(2) 상부에 다락 및 태양광설비가 소재함.

물건 비고

일괄매각. 제시외(1-1 내지 1-3) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경1395 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 243-7 (신주소: 제주특별자치도 제주시 천덕로 137-1)

용도: 단독주택

감정가: 357,687,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 336.00㎡ (약 101.64평)

건물면적: 102.96㎡ (약 31.14평)

건물 제시외 면적: 38.70㎡ (포함)

건축구조: 철근콘크리트구조 경사스래브 위 기와지붕 지상 2층 건물

주요 이용상태: 단독주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 곽지리 소재 '곽지리사무소' 남동측 약 1.05km 지점에 위치합니다.

주위는 단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 지방도1136호선(중산간도로)이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 지역입니다.

이는 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리(2022.10.31. 근저당권, 김규문) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 약 636,549,399원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 윤정애

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-10-04

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-08-27

비고: 대항력이 있으므로, 경매 절차에서 보증금 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 수 있습니다. (단, 명시된 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

* 임차인: 이보배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-10-04

대항력: 있음

배당신고일자: -

비고: 보증금 및 차임이 미상이고 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 가능한 총 보증금: 0원 (제시된 정보 기준)

*주의: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지 철저한 조사가 필요합니다. 특히 이보배 임차인의 보증금 미상인 점은 면밀히 확인해야 합니다.*

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 단독주택, 숙박시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

애월읍은 제주 내에서도 관광 및 주거 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

4.2. 주변 시세

주변 '다세대' 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건물 연식에 따라 8천만원에서 1억 6천 5백만원 사이로 거래되었습니다.

다만, 본건은 단독주택으로, 다세대 주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 넓은 대지 면적(336.00㎡)과 독립적인 주거 형태는 다세대 주택 대비 높은 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

가까운 거리에 '곽지리사무소'가 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다.

주변에 전, 과수원, 숙박시설 등이 있어 자연 및 관광 환경을 즐길 수 있습니다.

남측으로 넓은 도로에 접해 있어 차량 이동이 용이합니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 여부

주변 환경은 주로 단독주택, 농경지, 숙박시설로 구성되어 있으며, 특이할 만한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

다만, '가축사육제한구역'에 포함되어 있어 인근에 축산 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 윤정애(보증금 30,000,000원)와 이보배(보증금 0원, 대항력 있음)의 존재는 낙찰자에게 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

특히 보증금이 미상인 임차인의 경우, 정확한 권리 관계 파악이 최우선입니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역 외 경관, 생태, 지하수 보전 지구 등 다양한 도시계획 조례 및 법률에 따른 규제가 적용되어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 주거 환경의 이질성

단독주택, 타운하우스, 숙박시설, 농경지가 혼재하는 지역 특성상, 주변 환경이 일정하지 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 애월읍 곽지리의 넓은 토지 위에 건축된 단독주택으로, 자연 친화적인 환경과 함께 주거 가치를 지닌 물건입니다.

교통 접근성이 양호하고, 토지 및 건물 면적이 충분하여 활용도가 높습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 두 명(특히 보증금 미상의 임차인)의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 임차인과의 명확한 권리 관계를 확정해야 합니다.

또한, 지역의 개발 제한 사항을 충분히 인지하고 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 부동산 시장의 꾸준한 수요와 가치 상승 가능성

* 애월읍의 우수한 자연환경 및 관광지 접근성

* 단독주택 및 넓은 대지 면적 확보를 통한 주거 가치 상승 기대

* 주변 숙박시설 및 관광객 증가로 인한 잠재적 임대 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가

감정평가액: 357,687,200원

주변 '다세대' 주택의 시세는 8천만원에서 1억 6천 5백만원 수준으로, 이는 단독주택인 본건과 직접 비교하기 어렵습니다. 본건의 넓은 대지 면적(336.00㎡)과 단독주택으로서의 희소성을 고려할 때, 감정평가액은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재(특히 보증금 미상 임차인)로 인한 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 감정가의 약 85~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가: 320,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재 제시된 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 철저한 권리 분석, 현장 조사, 세부 시세 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.