나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51604 [1] 전라남도 여수시 둔덕동 464-3 신원아르시스아파트 105동 1층2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 둔덕동 소재 신원아르시스아파트 단지 내에 위치하고, 주위는 아파트 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성된 주택지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층, 근린생활시설로서,
외벽은 콘크리트 벽체위 스타코 마감,
내벽은 페이팅,
창호는 스텐 및 알미늄샷시임.

이용상태

기호1 1층2호, 기호2 1층3호, 기호3 2층1호 전부 공실상태입니다.

설비내역

급, 배수설비, 위생설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형이고 지반은 대체로 평탄하나 출입부 부근은 완경사이고, 아파트 및 상가 부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 포장된 소로를 이용하여 출입하고, 대상 상가는 출입구 초입에 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 공실이나 임대내역 및 아파트 관리규약 등 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51604 (1)

소재지: 전라남도 여수시 둔덕동 464-3 신원아르시스아파트 105동 1층2호

용도: 근린상가

감정가: 88,000,000원

토지면적: 40.26㎡ (약 12.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.75㎡ (약 12.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거창농업협동조합 (확인됨)

건축년도: 2008년 (신원아르시스아파트)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 전라남도 여수시 둔덕동 소재 신원아르시스아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성된 주택지대입니다.

교통상황: 간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리하여 도로교통 사정은 무난합니다.

인접 도로상태등: 포장된 소로를 이용하여 출입이 가능하며, 대상 상가는 출입구 초입에 위치하여 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

등기부요약:

* 소유권보존: 주식회사신한주택개발 (2008-06-19)

* 근저당권: 거창농업협동조합 (195,000,000원, 2014-06-26) - 말소기준권리

* 가압류: 파산자 (500,000,000원, 2016-03-09) - 말소

* 압류: 여수시 (징수과-47 45, 2024-10-08) - 말소

* 임의경매개시결정: 거창농업협동조합 (155,896,290원, 2025-06-05) - 말소

* 등기부채권 총액: 695,000,000원

매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

임차인현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현황: 현재 공실 상태입니다. 임대내역 및 아파트 관리규약 등은 미상입니다.

* 주의사항: 금액이 미상인 임대내역이 있을 수 있으나, 현재까지 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 사항 없음.

* 기타: 현재 공실 상태임.

4. 상권분석

건물구조 및 이용상태:

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 제1종 근린생활시설.

* 외벽: 콘크리트 벽체 위 스타코 마감.

* 내벽: 페인트 마감.

* 창호: 스텐 및 알루미늄 샷시.

* 이용상태: 본건은 1층 2호(근린상가)로서 현재 공실 상태입니다.

토지형상 및 이용상태: 대지권의 목적 토지는 부정형이며, 지반은 대체로 평탄하나 출입부 부근은 완경사입니다. 아파트 및 상가 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역.

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m) 접합.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(큰별유치원), 역사문화환경보존지역.

5. 생활정보

주변 편의시설: 신원아르시스아파트 단지 내 상가로, 주변 주택가에 형성된 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 여수시 둔덕동 일대의 상권은 전반적으로 주거단지 위주로 형성되어 있습니다.

주변 교육시설: 대상 물건지 인근에 큰별유치원이 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 공실 상태이며, 임대내역이 미상인 점을 고려할 때 초기 임대차 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

상권 침체 가능성: 여수시 전반의 소상공인 어려움에 대한 뉴스()가 있는 점을 미루어 볼 때, 지역 상권의 전반적인 활성화 정도 및 침체 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

건축 규제: 자연녹지지역, 제1종/2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설 관련: 현재 조사된 바로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 둔덕동 신원아르시스아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 주 이용객을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다. 교통 및 접근성은 양호하나, 현재 공실 상태이며 임대 관련 정보가 미상인 점이 단점으로 작용할 수 있습니다. 등기부상 복잡한 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 예정이므로 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 고정 수요 확보 가능성: 단지 내 상가로서 배후수요가 비교적 안정적입니다.

* 경매 최저가 낙찰 시 시세차익 기대: 감정가 대비 저렴하게 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성: 여수시 둔덕동 일대의 개발 계획에 따라 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 시장가치, 주변 상권의 임대료 시세, 낙찰 예상 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 본건은 감정가 88,000,000원에서 시작하며, 인수할 임차인 보증금이 없는 상황이므로, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.