나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50482 [1] 전라남도 해남군 산이면 초송리 1088-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 산이면 초송리 소재 ‘외송마을’ 남동측 인근에 위치하며,
주변은 전, 답, 농가주택 등이 혼재하는 해안 농경지대임.

교통상황

일반적인 교통이용상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지
사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭,오리,
개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역
<농지법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 토지는 공부 및 제시목록상 지목이 “임야”로 등재되어 있으나, 현황
“답”으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상임.

2) 기타
해당사항 없음.

물건 비고

1.지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
2.공부상 지목은 ‘임야’이나 현황 ‘답’ 으로 이용중이고, 맹지임
3.인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50482 (1)

* 소재지: 전라남도 해남군 산이면 초송리 1088-3

* 토지 면적: 총 1884.00㎡ (약 570.0평)

* 매각 대상 토지 지분: 942.00㎡ (약 285.0평)

* 용도: 임야 (현황 답)

* 감정가: 31,086,000원

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 신한카드주식회사

* 매각 대상: 토지 지분 매각

* 특이사항: 지분매각, 공유자 우선매수 신고 (1회 제한)

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 해남군 산이면 초송리 소재 ‘외송마을’ 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주변은 전, 답, 농가주택 등이 혼재하는 해안 농경지대입니다.

* 교통 상황: 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로 상태: 본건은 맹지로서, 차량의 직접적인 접근이 어렵습니다.

* 토지 현황: 부정형의 평지로, 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황 ‘답’으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2004년 12월 3일자 서울특별시 성북구의 1번 허현정 지분 압류 (갑3) 입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 본 건에 등기된 모든 권리는 말소기준 권리 이후에 접수되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다. (물건명세서: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없습니다. (보증금 합계 0원) 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지대에 위치하고 있어 별도의 상권 형성은 미미합니다.

* 주변의 농가주택 및 농경지가 대부분을 차지하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 기본적인 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

* 생활 편의를 위해서는 인근 마을 또는 읍내의 시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 다른 공유자와의 토지 사용 및 관리에 대한 협의가 필요하며, 이로 인한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다. (우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.)

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용에 심각한 제약이 따릅니다. 건축 등 개발 행위는 사실상 불가하며, 활용 방안이 제한적입니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황 ‘답’으로 이용 중입니다. 이는 향후 농지 취득 관련 법규 적용이나 개발 시 추가적인 검토를 필요로 합니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등이 반드시 필요합니다. 이는 추가 비용 발생 및 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지이용계획: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어, 토지 이용에 다양한 규제가 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

* 해남군 산이면의 농경지 내에 위치한 토지 지분 매각 건입니다.

* 지분 매각, 맹지, 공부상 지목과 현황 불일치, 경계 불명확 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 낙찰 가능성에 변수로 작용합니다.

* 현황 ‘답’으로 이용 중이므로, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 법규 준수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 본 건 지분의 감정가는 전체 감정가(31,086,000원)의 절반인 약 15,543,000원으로 추정해볼 수 있습니다. 경쟁이 치열하지 않고 감정가 이하로 낙찰될 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (다만, 이는 매우 보수적인 접근입니다.)

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 염두에 둔 투자.

* 농지로서의 기본적인 가치.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고가 있어 입찰가의 예측이 매우 어렵습니다.

* 토지 지분(942㎡)의 감정가는 전체 감정가(31,086,000원)의 절반인 약 15,543,000원으로 추정해볼 수 있습니다.

* 다만, 맹지, 지분 매각, 경계 불명확 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 실제 입찰 시에는 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.