나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51598 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 211동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 ""중진초등학교"" 남서측 인근에 위치한 성호2차아파트 제211동 제14층 제1403호이며, 주위는 아파트단지, 학교, 단독주택 및 근린상가 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 중 14층 1403호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51598 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 211동 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 72,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 전라남도 광양시 중동에 위치하며, "중진초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 학교, 단독주택 및 근린상가 등이 소재한 주거지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 편의: 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 일반적인 교통 상황입니다.

1.3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-11-18

* 배당신고일자: 2022-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음 (0원)

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025-06-05)

기타 권리: 소유권 이전 등기 기록 다수 확인됨. (주식회사케이라클 소유권 이전 2020-11-18)

주의사항:

* 체납관리비: 1,195,590원 (2024.7.~2025.4.) - 낙찰자가 인수 여부 확인 필요.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 계약 및 인수 절차에 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린 상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 직접적인 연계성은 낮으나, 주거지로서의 상권은 안정적인 편입니다.

1.5. 생활정보

교육 환경: 중진초등학교가 인접해 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주차: 아파트 정보에 따르면 총 265대의 주차가 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 현황 조사상 체납된 관리비가 1,195,590원 존재하며, 이는 낙찰자의 부담이 될 수 있습니다. (2024년 7월 ~ 2025년 4월분)

복잡한 권리 관계: HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 관련 서류 및 조건에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

감정가 대비 시세: 감정가(72,000,000원) 대비 최근 실거래가(59.79㎡ 기준 60,000,000원~63,000,000원)가 낮은 편으로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 교통 접근성이 양호합니다. 교육 시설 및 단지 내 편의시설 이용이 편리한 장점이 있습니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 격차, HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특수 물건 정보, 체납 관리비 존재 등은 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거지: 중진초등학교 인근의 주거지대로서 기본적인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

생활 편의: 단지 내 및 인근 근린 상가 이용이 편리하여 일상생활에 불편함이 적습니다.

향후 가치 상승 가능성: 지역 개발 및 시세 변동에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (제시된 정보만으로는 명확한 개발 호재 파악은 어려움)

1.9. 예상 입찰가

현재 감정가: 72,000,000원

최근 실거래가 (59.79㎡ 기준, 2026년 7월): 60,000,000원 (211동과 동일한 206~215동, 14층) ~ 63,000,000원 (206~215동, 12층)

감정가는 72,000,000원이지만, 최근 실거래가와 비교 시 시장 가격은 60,000,000원 ~ 63,000,000원 수준으로 파악됩니다. HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항 및 체납 관리비 존재를 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 이에 본 보고서에서는 시장 실거래가와 감정가 사이의 균형, 그리고 물건의 제반 사항을 고려하여 65,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.