나이스옥션 법원경매 목포 2025타경404 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악중앙공원’동측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하며, 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 16층 중 제 2층 및 제 5층으로서
외벽 : 석재붙임. 몰탈페인팅 마감.
내벽 : 세멘몰탈페인팅 및 인테리어 마감.
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

본건 1 (가) 제2층 201호, 2 (나) 제2층 202호 : 인도식당(상호:홀리 )
본건 3 (다) 제2층 203호 : 일식당(상호:본)
본건 4 (라) 제2층 204호 : 선불폰개통점(상호 : N텔레콤)
본건 5( 마) 제2층 206호 : 사무실(상호 : 유엔느 택배사무실)
본건 6 (바) 제2층 207호 : 사무실(상호 : 오늘실내건축)
본건 7 (사) 제5층 501호 : 사무실(상호 : 호남영포럼 사무국)
본건 8 (아) 제5층 503호 : 사무실(상호 : 전남의사회)
본건 9 (자) 제5층 507호 : 사무실(상호 : FIVE PIECE 공유오피스)

설비내역

위생및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복2차선, 북측, 서측으로 폭 약 12m정도의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-12-31)(중심상업지역), 도시계획구역(남악신도시),
지구단위계획구역(2022-09-01)(남악지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-12-31)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-31)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,택지개발지구(2020-08-19)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

본건 건물 기호 1(가)~9(자))는 등기사항전부증명서상 2250, 2251 번지 지상에 소재하나,
합병(2019년 2월 27일)되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 1(가)는 일부 벽제를 제거하여 인접호(202호)와 일체로 이용중이나, 공부 상 도면 및 현황(출입구 표시 등)을 기준하여 감정평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
일부 벽체를 제거하여 201호, 202호 일체로 이용 중
본건 건물은 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황 2250번지 지상에 소재함
목록 1 현황조사보고서에 의하면 관리비 미납금액 2025년 6월분까지 약 260,185원 미납됨
목록 2 현황조사보고서에 의하면 관리비 미납금액 2025년 6월분까지 약 161,180원 미납됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경404 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 553,000,000원

토지 면적: 25.40㎡ (약 7.68평)

토지 지분: 25.3969㎡ (약 7.68평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 176.45㎡ (약 53.38평)

건물 지분: 176.4525㎡ (약 53.38평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건임.

주의사항: 일괄 매각 대상임.

* 일부 벽체를 제거하여 201호와 202호가 일체로 이용 중임.

* 본건 건물은 등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하나, 합병되어 집합건축물대장 및 현황상 2250번지 지상에 소재함.

* 목록 1(201호)의 경우 2025년 6월분까지 약 260,185원의 관리비 미납액이 발생함.

* 목록 2(202호)의 경우 2025년 6월분까지 약 161,180원의 관리비 미납액이 발생함.

* 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위 상황

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 ‘남악중앙공원’ 동측 인근에 위치함. 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 교통 사정은 무난함. 본건 동측으로 왕복 2차선 도로, 북측 및 서측으로는 폭 약 12m의 보행자 도로에 접해 있어 접근성이 좋음.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구)

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

* 기타: 가축사육제한구역(전부제한구역), 택지개발지구

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리는 2019년 4월 15일 접수된 목포신용협동조합의 근저당권임. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부 상 권리 현황

* 소유권 이전: 2019-02-26 (도휘주식회사, 신탁등기 말소)

* 근저당권 (말소기준권리): 2019-04-15 (목포신용협동조합, 채권액 2,400,000,000원)

* 근저당권: 2022-04-26 (한국투자저축은행, 채권액 2,000,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2025-06-09 (목포, 채권액 2,118,741,005원)

등기부 채권 총액: 4,400,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 정준식

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 2,080,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-05-02

* 확정일자: 2024-02-14

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

정준식 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 명도를 진행해야 함. 보증금은 배당 순위에 따라 일부 회수가 가능할 수 있으나, 최우선변제 대상이 아닐 가능성이 높음.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음. (지상권 등 특이 권리 없음)

4. 상권분석

4.1. 본건의 위치 및 상권 특성

본건이 위치한 남악리는 무안군의 중심 상업지역으로, 신도시 개발과 함께 주거 및 상업 시설이 밀집되어 있음. 남악중앙공원 인근에 위치하여 유동인구 및 생활인구가 풍부한 지역임.

4.2. 현재 이용 현황 및 업종

본건은 오피스텔 및 근린생활시설 건물로, 현재 2층 201호 및 202호는 일부 벽체 제거 후 인도 식당(상호: 홀리)으로 일체 이용 중임. 이 외에도 일식당, 선불폰 개통점, 택배 사무실, 실내건축 사무실 등 다양한 업종이 입점해 있음. 5층에는 사무실들이 위치하고 있음.

4.3. 잠재적 상권 가치

주변의 아파트 단지 및 오피스텔 배후 수요와 공원 인접이라는 이점을 바탕으로 상권 활성화 가능성이 높음. 다양한 업종의 혼재는 상권의 복합적인 성장을 기대하게 함.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 지하 주차장 설비 등이 구비되어 있어 편리한 이용이 가능함.

5.2. 주변 생활 환경

* 공공시설: 남악중앙공원이 인근에 있어 휴식 및 여가 활동에 유리함.

* 편의시설: 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의 시설 이용이 편리함.

* 주거 시설: 주변에 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 있어 배후 수요가 풍부함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 정준식 임차인은 대항력이 없어 명도 대상임. 퇴거 시 협조가 원활하지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 관리비 미납 관련 리스크

* 201호 약 260,185원, 202호 약 161,180원(2025년 6월분까지)의 관리비 미납액이 존재함. 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 미납 금액 및 인수 조건 등을 확인해야 함.

6.3. 건물 이용 상태 관련 리스크

* 201호와 202호의 내부 벽체를 제거하여 일체로 이용 중인 점은 원상복구를 위한 비용 발생 가능성이 있음. 이는 임대 또는 직접 사용 시 고려해야 할 사항임.

6.4. 높은 채무 총액

* 등기부상 총 채무액이 약 44억 원에 달하여, 채무 규모가 상당함. 이는 본 건이 경매에 나온 주요 원인으로, 향후 건물 관리 및 운영에 대한 재무적 부담감을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 중심상업지역에 위치한 도휘에드가8차오피스텔 내 근린상가임. 훌륭한 입지 조건과 주변 상권의 활성화 가능성을 갖추고 있으며, 건물 자체의 편의시설도 잘 갖추어져 있음. 다만, 현재 임차인의 대항력 부재, 일부 벽체 제거로 인한 원상복구 가능성, 상당 금액의 관리비 미납, 그리고 높은 등기부 채무 총액 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인임.

8. 투자 포인트

* 남악신도시 중심상업지역 내 위치하여 배후 수요가 풍부하고 발전 가능성이 높음.

* 현재 인도 음식점으로 사용 중인 201호와 202호는 업종 전환 또는 통합 운영을 통해 효율적인 공간 활용이 가능함.

* 건물 내 다양한 편의시설(승강기, 도시가스 등) 구비로 쾌적한 이용 환경을 제공함.

* 남악중앙공원 인근으로 쾌적한 생활 및 업무 환경을 제공함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 구체적인 상태 및 관리비 미납금액 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 면밀한 점검과 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.