나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5274 [1] 전라남도 강진군 강진읍 남포리 223 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(4)는 전라남도 강진군 강진읍 남포리 소재 '남포마을' 내에 위치하며, 부근은 단독주택 및 답 등이 소재하는 읍소재지내 농촌지대로서, 주위환경은 보통입니다.
기호(3)은 전라남도 강진군 강진읍 영파리 소재 '팔영회관' 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 전, 답 등이 소재하는 순수 농경지대로서, 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

기호(1)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
기호(3),(4) 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.
기호(3)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형 토지로서, 전 및 일부 분묘로 이용 중입니다.
기호(4)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
기호(3)은 맹지입니다.
기호(4)는 서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4)는 도시지역, 자연녹지지역(2024-08-16), 자연취락지구(남포마을), 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.
기호(3)는 계획관리지역(2024-08-16), 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4) 지상에 공부상 타인 소유의 건물(블록조 슬레트지붕 단층 주택, 약 48.6㎡)이 소재하나 기준시점 현재 소재불명입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2-(가)는 블록조 슬레트지붕(현 ‘판넬지붕’) 단층 건물로서,
- 내·외 벽 : 시멘트마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

기호2-(나)는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 내·외 벽 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉠은 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서,
- 내·외 벽 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉡,㉢,㉥은 조적조 슬레트지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 페인트마감 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉣은 목조 슬레트지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 페인트마감, 타일붙임마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉤은 철파이프조 슬레트지붕 단층 건물입니다.

이용상태

기호2-(가)는 공장(현 ‘창고’)로 이용 중입니다.
기호2-(나)는 수산업용창고로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉠,㉡,㉥은 창고으로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉢은 화장실로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉣은 주택으로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉤은 차양으로 이용 중입니다.

설비내역

해당사항 없습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

가. 기호2-(가)는 공부상 ‘블록조 슬레트지붕’으로 등재되어 있으나, 현황 ‘블록조 판넬지붕’입 니다.

나. 기호2-(가)의 공부상 주용도는 ‘공장’이나, 현황 ‘창고’입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 포함 매각
- 목록 2. 공부상 '블록조 스레트지붕'이나 현황 '블록조 판넬지붕'임
- 목록 2. 공부상 주용도 '공장'이나 현황 '창고'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 장흥지원 2025타경5274(1) 사건으로, 전라남도 강진군 강진읍 남포리 223번지에 소재하고 있습니다.

감정가는 100,049,500원이며, 토지 면적은 731.00㎡(약 221.13평), 건물 면적은 176.50㎡(약 53.39평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

건물의 공부상 용도는 공장이나, 현황은 창고로 이용 중에 있습니다.

채권자는 강진농업협동조합으로 확인됩니다.

2. 입지조건

주위 환경은 남포마을 내에 위치하며, 인근에 단독주택 및 답 등이 소재하는 읍소재지 내 농촌지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

기호(3) 토지는 팔영회관 남동측 인근에 위치하며, 전, 답 등이 소재하는 순수 농경지대로 제반 입지조건은 보통입니다.

차량 접근성은 양호한 편이며, 제반 교통상황은 보통입니다.

토지 기호(1)은 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 공업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 기호(3)은 인접지 대비 등고 완만한 부정형 토지로 전 및 일부 분묘로 이용 중입니다.

토지 기호(4)는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

기호(1) 토지는 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있으며, 기호(4) 토지는 서측으로 노폭 약 3m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있습니다.

기호(3) 토지는 맹지에 해당하여 도로 접근에 제약이 있습니다.

토지이용계획상 기호(1),(4)는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

기호(3) 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소 기준 권리는 2020년 3월 20일 접수된 강진농업협동조합의 근저당권(156,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 302,400,000원입니다.

경매 낙찰 시 소멸되지 않는 권리로는 지상권(강진농업협동조합)이 있습니다. 이 부분은 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역으로 파악됩니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 따라서 상세한 상권 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

제공된 자료만으로는 본 물건 주변의 학교, 병원, 대형마트 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 읍소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건에는 경매 컨설팅 관점에서 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

첫째, 분묘기지권이 존재한다는 특수 물건 정보가 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 가할 수 있는 요소입니다.

둘째, 경매로 소멸되지 않는 지상권이 등기되어 있어, 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다.

셋째, 건물의 공부상 내용(구조, 용도)과 현황이 상이한 부분이 있습니다. 공부상 '블록조 스레트지붕'이나 현황은 '블록조 판넬지붕'이며, 주용도는 '공장'이나 현황은 '창고'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 등재 및 활용 시 문제가 될 수 있습니다.

넷째, 토지 중 일부(기호3)는 맹지에 해당하여 접근성에 문제가 있습니다.

다섯째, 기호(4) 토지 지상에 공부상 타인 소유의 건물(약 48.6㎡)이 소재하나 현재 소재 불명인 상태로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 강진군 강진읍 남포리에 위치한 공장 및 창고 용도의 토지와 건물로, 감정가는 약 1억원입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 비교적 넓은 토지와 건물 면적을 가지고 있습니다.

입지상 농촌 지역에 위치하며 차량 접근성은 보통 수준입니다.

그러나 권리분석상 소멸되지 않는 지상권과 분묘기지권이라는 특수 물건 정보가 존재하며, 일부 토지는 맹지, 건물은 공부상과 현황이 상이한 점 등은 본 물건의 가치 및 활용에 중요한 고려사항입니다. 이러한 잠재적 리스크 요인들에 대한 철저한 추가 확인 및 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 잠재적인 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 현황 창고로 이용되는 건물이 공부상 공장으로 되어 있어, 향후 용도 변경 또는 재건축 등을 통해 가치를 높일 여지가 있습니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없어 명도 관련 부담이 비교적 적다는 점도 긍정적인 부분입니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건의 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악, 주변 유사 부동산의 실거래가 및 낙찰가율 분석, 법원 경매 정보에 대한 심층적인 검토가 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.