나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3621 [1] 광주광역시 광산구 도산동 925-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 ""송정초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
주택, 근린상가 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통
사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2021-01-11), 지구단위계획구역(2017-02-10)
가축사육재헌구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장 군사격장 소
음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 정비구역(2017-02-10)<도시 및 주거환경정비법>
전통상업보존구역(유통산업발전법)

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서
외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : -
창호 : 새시창호임.

(나) 시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : -
창호 : 새시창호임.

이용상태

(가) 주택, (나) 창고임.

설비내역

(가) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

본건 기호 (나) 건물은 공부상 변소이나, 현황 창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물(2-1, 2-2, 2-3) 포함
- 본건 소재 건물이 일반건축물대장상 "위반건축물"로 등재되어 있음(자세한 사항은 붙임 광주광역시 광산구 사실조회 회신 참조)
- 본건 소재 부속건물 중 공부상 용도가 "변소"이나 현황은 "창고"임
- 정확한 지적경계 구분을 위해서는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경3621 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 도산동 925-7

* 용도: 단독주택

* 감정가: 291,858,000원

* 토지면적: 135.00㎡ (약 40.83평)

* 건물면적: 104.22㎡ (약 31.52평)

* 건물 제시외면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 도산동 소재 송정초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린상가 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 정비구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다. 특히 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 해당합니다.

* 도로상태: 남서측으로 소폭의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 이전 (심달금, 2013-10-04), 소유권 이전 (양동원, 2022-03-25)

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 (2025-06-04, 말소예정)

* 임차인 현황 및 인수되는 권리:

* 김세나 (보증금 130,000,000원, 전입 2022-05-30, 확정 2022-05-23): 대항력 있음. 을구 순위 1번 주택임차권등기이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 송일준 (보증금 120,000,000원, 전입 2022-06-27, 확정 2022-06-07): 대항력 있음. 을구 순위 2번 주택임차권등기이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 총 보증금: 130,000,000원 + 120,000,000원 = 250,000,000원. 본 임차인들의 보증금 전액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 단독주택 및 근린상가가 혼재된 주거지역으로, 주변 지역은 주거 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

* 인근에 송정초등학교가 위치하고 있어 교육 관련 시설 접근성은 양호합니다.

* 군용비행장 소음대책구역에 해당하여 소음 피해가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 송정초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 단독주택 밀집 지역으로 주거 환경은 비교적 조용할 것으로 예상됩니다.

* 인근 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 광주 시내 접근성은 교통 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인 존재: 총 250,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하며, 배당 현황에 따라 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 위반건축물 등재: 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 이행강제금 부과, 건축물 철거 또는 시정 명령 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이는 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 부속건물 중 공부상 용도는 '변소'이나 현황은 '창고'로 사용되고 있습니다. 이는 추후 건축물대장 시정 등 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

* 지적경계 불명확: 정확한 지적경계 구분을 위해 측량이 필요합니다.

* 군용비행장 관련 구역: 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당하여 소음 및 군사 작전 관련 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 광주광역시 광산구 도산동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 291,858,000원입니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인 2명으로부터 총 250,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 또한, 위반건축물 등재, 지적경계 불명확, 군용비행장 소음대책구역에 속하는 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주광역시 광산구 도산동에 위치한 단독주택 부지입니다.

* 인근 송정초등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 권리분석상 인수되는 보증금이 높지만, 이를 감안한 저가 입찰을 통해 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다 (단, 인수 보증금 및 리스크 해소 비용 고려 필수).

1.8. 예상 입찰가

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 대항력 있는 임차인의 보증금 합계 250,000,000원이 존재하며, 이를 매수인이 인수해야 합니다. 또한 위반건축물 등재, 지적경계 측량 필요 등 추가적인 위험 요소를 고려해야 합니다.

감정가 291,858,000원을 기준으로, 낙찰가에 인수 보증금 250,000,000원을 더한 총 매입 비용이 시세 대비 합리적인 수준이 되는지 면밀히 검토해야 합니다. 만약 총 매입 비용(낙찰가 + 250,000,000원)을 감정가 291,858,000원 수준으로 맞추려면, 낙찰가는 약 41,858,000원 이하가 되어야 합니다. 그러나 경매 절차상 채권자(한국주택금융공사)의 채권액 144,482,109원 이하의 입찰은 유찰될 가능성이 높습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 보증금 인수액이 감정가를 상회할 수 있는 매우 높은 위험성을 지닌 물건으로 판단됩니다. 리스크 해소 비용, 예상되는 추가 수리비, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근하여 채권자의 채권액을 최소한으로 고려하고, 인수 보증금을 감안한 총 매입 비용이 감정가를 초과하지 않는 선에서 입찰가를 산정한다면, 150,000,000원 ~ 200,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 해당 입찰가로 낙찰받을 경우 총 매입 비용은 400,000,000원 ~ 450,000,000원으로 감정가 291,858,000원을 상당히 초과하게 되므로, 매우 신중한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.